Abogado de alquiler turístico en Marbella.

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Poner la vivienda en regla

En Andalucía, las viviendas de uso turístico se rigen por el Decreto 28/2016, reformado por el Decreto 31/2024. Antes de recibir al primer huésped hay que presentar una declaración responsable ante la Consejería de Turismo para inscribir la vivienda en el Registro de Turismo de Andalucía. El código de inscripción tiene que figurar en todo anuncio, también en las plataformas.

• Comprobación previa de la situación urbanística: la vivienda debe estar en suelo residencial y tener las licencias que exige el planeamiento; si faltan, la Junta puede cancelar la inscripción.
• Revisión de los requisitos de la vivienda que fija el decreto: superficie mínima por plaza, climatización, equipamiento e información al huésped.
• Consulta de las limitaciones municipales: los ayuntamientos andaluces pueden limitar el número de viviendas turísticas por edificio, sector o zona.
• Preparación y presentación de la declaración responsable y seguimiento hasta obtener el código de inscripción.

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La comunidad de propietarios y el número de registro

Desde el 3 de abril de 2025, la Ley de Propiedad Horizontal, reformada por la Ley Orgánica 1/2025, exige que la junta de propietarios apruebe expresamente el uso turístico de una vivienda, con el voto favorable de tres quintas partes de los propietarios que representen también tres quintas partes de las cuotas. Quien ya ejercía la actividad antes de esa fecha queda, en principio, fuera de esta exigencia. La comunidad puede además fijar para estas viviendas una contribución mayor a los gastos comunes, con un límite del 20 %, y los estatutos pueden contener prohibiciones que conviene revisar antes de comprar.

El Real Decreto 1312/2024 creó un Registro Único de Arrendamientos que, desde el 1 de julio de 2025, exigía un número estatal para anunciar la vivienda en plataformas. El Tribunal Supremo anuló esa parte del registro en una sentencia de 19 de mayo de 2026, publicada en el BOE el 8 de junio, por invadir competencias autonómicas. Se mantienen la Ventanilla Única Digital y las obligaciones de información de las plataformas; en Andalucía, el código que debe aparecer en sus anuncios es el del Registro de Turismo.

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Huéspedes e impuestos

Quien aloja a viajeros, sea o no profesional, debe comunicar al Ministerio del Interior, por vía electrónica y en los plazos que fija el Real Decreto 933/2021, los datos de cada reserva y de cada huésped.

Si usted reside en España, el alquiler turístico sin servicios propios de la hostelería tributa en el IRPF como rendimiento del capital inmobiliario, sin las reducciones del alquiler de vivienda habitual. Si ofrece servicios hoteleros, como la limpieza durante la estancia, el cambio de ropa o las comidas, pasa a ser una actividad económica y queda sujeta al IVA. Si no reside en España, declara las rentas en el Impuesto sobre la Renta de No Residentes (modelo 210): al 19 % si reside en otro Estado de la Unión Europea o del Espacio Económico Europeo con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria, pudiendo deducir gastos, y al 24 % sobre los ingresos íntegros en los demás casos. Lo ordenamos desde el principio con el abogado fiscal del equipo.

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Inspecciones, sanciones y cancelaciones: también le defendemos

La Junta de Andalucía inspecciona la oferta turística y ha cancelado miles de inscripciones en los últimos años. Ofrecer la vivienda sin haber presentado la declaración responsable se considera actividad clandestina, que la normativa turística califica como infracción grave. Si recibe un requerimiento, un acta de inspección, el inicio de un expediente sancionador o un aviso de cancelación, los plazos para responder son breves.

• Alegaciones, proposición de prueba y, si es posible, regularización de la vivienda durante el procedimiento.
• Recursos administrativos y, cuando hace falta, recurso contencioso-administrativo ante los tribunales.
• Conflictos con la comunidad de propietarios: acuerdos que prohíben o limitan el alquiler, aumentos de cuota y acciones de cesación.