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Anwalt für Ferienvermietung in Marbella.

Ihre Immobilie eingetragen und rechtssicher vor dem ersten Gast – und wir an Ihrer Seite, wenn eine Kontrolle kommt.

Wer in Marbella an Urlauber vermietet, muss gleichzeitig regionale, staatliche und kommunale Vorschriften einhalten, dazu die Regeln der eigenen Eigentümergemeinschaft – und fast alle haben sich seit 2024 geändert. Wir sagen Ihnen, ob Ihre Immobilie touristisch vermietet werden darf, bereiten die Eintragung vor und verteidigen Sie, wenn Behörde oder Eigentümergemeinschaft ein Verfahren gegen Sie einleiten.

01

Die Immobilie rechtssicher aufstellen

In Andalusien gilt für Ferienwohnungen (viviendas de uso turístico) das Dekret 28/2016 in der Fassung des Dekrets 31/2024. Vor dem ersten Gast ist bei der regionalen Tourismusbehörde eine verbindliche Erklärung (declaración responsable) einzureichen, mit der die Wohnung in das Tourismusregister Andalusiens (Registro de Turismo de Andalucía) eingetragen wird. Die Registriernummer muss in jeder Anzeige stehen, auch auf Plattformen.

  • Vorabprüfung der baurechtlichen Lage: Die Wohnung muss auf Wohnbauland liegen und über die nach dem Bebauungsplan erforderlichen Genehmigungen verfügen; fehlen sie, kann die Regionalregierung die Eintragung löschen.
  • Prüfung der Anforderungen des Dekrets: Mindestfläche je Gast, Klimatisierung, Ausstattung und Gästeinformation.
  • Prüfung kommunaler Beschränkungen: Andalusische Gemeinden dürfen die Zahl der Ferienwohnungen je Gebäude, Sektor oder Gebiet begrenzen.
  • Vorbereitung und Einreichung der declaración responsable und Begleitung bis zur Vergabe der Registriernummer.

02

Eigentümergemeinschaft und Registriernummer

Seit dem 3. April 2025 verlangt das spanische Wohnungseigentumsgesetz (Ley de Propiedad Horizontal) in der Fassung des Organgesetzes 1/2025, dass die Eigentümerversammlung die touristische Nutzung einer Wohnung ausdrücklich genehmigt – mit drei Fünfteln der Eigentümer, die zugleich drei Fünftel der Miteigentumsanteile vertreten. Wer die Tätigkeit schon vor diesem Datum ausübte, ist grundsätzlich ausgenommen. Die Gemeinschaft kann für diese Wohnungen zudem einen höheren Anteil an den gemeinsamen Kosten festlegen, begrenzt auf 20 %, und die Gemeinschaftsordnung kann Verbote enthalten, die Sie vor dem Kauf prüfen sollten.

Das Königliche Dekret 1312/2024 schuf ein einheitliches Mietregister (Registro Único de Arrendamientos), das ab dem 1. Juli 2025 eine staatliche Nummer für Anzeigen auf Plattformen verlangte. Der Oberste Gerichtshof Spaniens hob diesen Teil des Registers mit Urteil vom 19. Mai 2026, veröffentlicht im Staatsanzeiger am 8. Juni, auf, weil er in die Zuständigkeiten der Regionen eingriff. Bestehen bleiben die digitale zentrale Anlaufstelle und die Meldepflichten der Plattformen; in Andalusien muss in Ihren Anzeigen die Nummer des Tourismusregisters stehen.

03

Gäste und Steuern

Wer Reisende beherbergt, ob gewerblich oder nicht, muss dem spanischen Innenministerium die Daten jeder Buchung und jedes Gastes elektronisch und innerhalb der Fristen melden, die das Königliche Dekret 933/2021 vorschreibt.

Sind Sie in Spanien steuerlich ansässig, wird eine Ferienvermietung ohne hotelähnliche Leistungen in der Einkommensteuer (IRPF) als Einkünfte aus Vermietung besteuert, ohne die Ermäßigungen für die Vermietung als Hauptwohnsitz. Bieten Sie hotelähnliche Leistungen an, etwa Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel oder Verpflegung, liegt eine gewerbliche Tätigkeit vor, die der Mehrwertsteuer unterliegt. Sind Sie nicht in Spanien ansässig, erklären Sie die Einkünfte in der Einkommensteuer für Nichtansässige (Formular 210): mit 19 %, wenn Sie in einem anderen Staat der Europäischen Union oder des Europäischen Wirtschaftsraums ansässig sind, mit dem ein effektiver Austausch von Steuerinformationen besteht, mit Abzug der Kosten, und in allen anderen Fällen mit 24 % auf die Bruttoeinnahmen. Mit dem Steueranwalt unseres Teams ordnen wir das von Anfang an richtig.

04

Kontrollen, Bußgelder und Löschungen: Wir verteidigen Sie

Die Regionalregierung Andalusiens kontrolliert das touristische Angebot und hat in den letzten Jahren Tausende von Eintragungen gelöscht. Wer eine Wohnung anbietet, ohne die declaración responsable eingereicht zu haben, übt eine verdeckte Tätigkeit aus, die das Tourismusrecht als schweren Verstoß einstuft. Erhalten Sie eine Aufforderung, ein Kontrollprotokoll, die Einleitung eines Bußgeldverfahrens oder eine Löschungsankündigung, sind die Fristen für eine Antwort kurz.

  • Stellungnahmen, Beweisanträge und, wo möglich, Legalisierung der Wohnung während des Verfahrens.
  • Verwaltungsrechtliche Rechtsbehelfe und, wenn nötig, Klage vor den Verwaltungsgerichten.
  • Streit mit der Eigentümergemeinschaft: Beschlüsse, die die Vermietung verbieten oder beschränken, Kostenerhöhungen und Unterlassungsklagen.

Häufige Fragen

Was Mandanten uns fragen.

Brauche ich die Zustimmung meiner Eigentümergemeinschaft, um an Urlauber zu vermieten?

Wenn Sie nach dem 3. April 2025 beginnen, ja: Die Eigentümerversammlung muss mit drei Fünfteln der Eigentümer zustimmen, die drei Fünftel der Anteile vertreten. Wir prüfen außerdem die Gemeinschaftsordnung, denn sie kann bestimmte Tätigkeiten in den Wohnungen verbieten.

Ist die Nummer des einheitlichen Mietregisters noch Pflicht?

Der Oberste Gerichtshof hat 2026 den Teil des Königlichen Dekrets 1312/2024 aufgehoben, der dieses Register und seine Nummer regelte. In Andalusien müssen Sie die Wohnung weiterhin im Tourismusregister eintragen und dessen Nummer in jeder Anzeige angeben.

Was ist der Unterschied zwischen Ferienvermietung und Saisonvermietung?

Die Saisonvermietung ist ein Vertrag nach dem spanischen Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos) für eine vorübergehende Nutzung, nicht als dauerhafter Wohnsitz. Das andalusische Dekret nimmt Wohnungen aus, die länger als zwei Monate am Stück an denselben Mieter vermietet werden, vermutet aber eine touristische Nutzung, wenn die Wohnung über touristische Kanäle angeboten wird. Eine Ferienvermietung „Saisonvermietung“ zu nennen, schützt nicht vor einem Bußgeld.

Ich habe ein Schreiben der Regionalregierung zu meiner Ferienwohnung erhalten. Was soll ich tun?

Lassen Sie es nicht liegen: Die Fristen für Stellungnahmen sind kurz, und was nicht rechtzeitig vorgebracht wird, lässt sich später schwer nachholen. Schicken Sie es uns; wir prüfen die Akte, bereiten die Antwort vor und sagen Ihnen, ob und wie sich die Wohnung legalisieren lässt.

Die genannten Fristen und Steuersätze sind die im Jahr 2026 geltenden und werden für jedes Mandat bestätigt.

Außerdem

Weitere Leistungen.

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Den richtigen Rechtsbeistand an der Seite zu haben, bevor Sie etwas unterschreiben, macht den entscheidenden Unterschied. Nehmen Sie Kontakt auf – wir besprechen alles in Ruhe mit Ihnen.

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