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Anwälte für den Kauf von Neubauimmobilien vom Bauträger in Marbella.

Von der ersten Zahlung an den Bauträger bis zur Urkunde Ihrer fertigen Immobilie – jeder Betrag abgesichert.

Wer vom Bauträger auf Plan kauft, zahlt über Monate, manchmal Jahre, für eine Immobilie, die es noch nicht gibt. Das spanische Recht schützt dieses Geld, aber nur, wenn vor der Zahlung geprüft und bei einem Ausfall des Bauträgers rechtzeitig gehandelt wird. Wir begleiten Sie von der Reservierung bis zur Urkunde und, wenn nötig, gegenüber Bauträger, Bank oder Versicherer.

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Ihre Anzahlungen, abgesichert

Das spanische Baugesetz (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación) verpflichtet in seiner ersten Zusatzbestimmung jeden Bauträger von Wohnungen, der vor oder während des Baus Zahlungen entgegennimmt, deren Rückzahlung samt gesetzlicher Zinsen durch eine selbstschuldnerische Bankbürgschaft (aval) oder eine Kautionsversicherung (seguro de caución) abzusichern. Bei Vertragsunterzeichnung muss er Ihnen den Nachweis aushändigen, individuell bezogen auf Ihre Anzahlungen, und die Zahlungen gehen auf ein Sonderkonto, getrennt von seinen übrigen Mitteln.

  • Wir prüfen Bürgschaft oder Police vor jeder Zahlung: wer bürgt, welcher Betrag gedeckt ist, ob Ihre Einheit bezeichnet ist und wie lange sie gilt.
  • Wir kontrollieren, dass Ihre Zahlungen auf das Sonderkonto des Projekts gehen und nicht auf ein anderes Konto des Bauträgers.
  • Wir prüfen die Baugenehmigung, das Eigentum am Grundstück und die Belastungen im Grundbuch.
  • Wir prüfen Zahlungsplan, Übergabetermin, Baubeschreibung und Vertragsstrafen im Kaufvertrag.

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Genehmigungen: vom Bau bis zur Nutzung

Ohne Baugenehmigung sollten Sie nichts zahlen: Ab diesem Zeitpunkt verlangt das Gesetz die Absicherung Ihrer Zahlungen. Nach Fertigstellung gilt in Andalusien das Gesetz 7/2021 zur Nachhaltigkeit des Territoriums (LISTA): Die Nutzung eines mit Genehmigung und genehmigungskonform errichteten Gebäudes erfolgt in der Regel über eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable) statt über die frühere Erstbezugsgenehmigung. Der Notar beurkundet den fertiggestellten Neubau nur mit der technischen Bauabschlussbescheinigung, der Nutzungsgenehmigung oder der an ihre Stelle tretenden Erklärung und der zehnjährigen Versicherung für Schäden an der Tragkonstruktion. Wir prüfen das, bevor Sie den Restkaufpreis zahlen.

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Wenn der Bauträger in Verzug gerät oder nicht fertig wird

Beginnt der Bau nicht oder wird die Immobilie nicht zum vereinbarten Termin übergeben, haben Sie die Wahl: vom Vertrag zurücktreten und die Anzahlungen samt Steuern und gesetzlicher Zinsen zurückverlangen oder dem Bauträger schriftlich eine Fristverlängerung gewähren.

Zahlt der Bauträger nach einer nachweisbaren Aufforderung nicht zurück, richtet sich der Anspruch gegen die bürgende Bank oder den Versicherer. Achten Sie auf die Frist: Lassen Sie die gesetzliche Frist ab der Pflichtverletzung verstreichen, ohne Rücktritt und Rückzahlung zu verlangen, erlischt die Sicherheit. Gab es keine Sicherheit, hat der spanische Oberste Gerichtshof in bestimmten Fällen die Bank haften lassen, die die Zahlungen ohne Sicherheit entgegennahm. Wir stellen die Aufforderung zu und klagen, wenn es keine Einigung gibt.

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Schlüsselübergabe, Urkunden und Mängel

Die Übergabe erfolgt mit der notariellen Kaufurkunde, nachdem der Bauträger die Urkunde über den fertigen Neubau (obra nueva) und die Teilungserklärung (división horizontal) errichtet hat, durch die Ihre Wohnung ein eigenes Grundstück im Grundbuch wird. Wir prüfen die Urkunde, die Abrechnung des Gezahlten und die Löschung oder Aufteilung der Hypothek des Bauträgers und halten bei der Übergabe die offenen Mängel schriftlich fest. Mehrwertsteuer und Stempelsteuer (AJD) erläutern wir auf unserer Seite zum Immobilienkauf.

Danach gelten Fristen ab der Abnahme des Bauwerks: zehn Jahre für Schäden an der Tragkonstruktion, drei für Mängel der Bewohnbarkeit und eines für Ausbaumängel, für die der Bauunternehmer haftet. Der Bauträger haftet Ihnen gemeinsam mit den übrigen Baubeteiligten, und ab Auftreten des Schadens bleiben zwei Jahre für die Klage.

Häufige Fragen

Was Mandanten uns fragen.

Ist ein Kauf auf Plan in Marbella sicher?

Er kann sicher gestaltet werden, wenn die gesetzlichen Vorgaben erfüllt sind: Baugenehmigung, Grundstück im Eigentum des Bauträgers und jede Zahlung durch Bürgschaft oder Versicherung abgesichert und auf ein Sonderkonto geleistet. Wir prüfen das vor der ersten und vor jeder weiteren Zahlung.

Was passiert, wenn der Bauträger die Immobilie nicht rechtzeitig übergibt?

Sie können zurücktreten und die Anzahlungen samt gesetzlicher Zinsen zurückverlangen oder schriftlich eine Fristverlängerung gewähren. Zahlt der Bauträger nach einer nachweisbaren Aufforderung nicht, wird die bürgende Bank oder der Versicherer in Anspruch genommen.

Meine Neubauwohnung hat Mängel. Wer haftet?

Das hängt vom Mangel ab: ein Jahr für Ausbaumängel, drei für Mängel der Bewohnbarkeit und zehn für Schäden an der Tragkonstruktion, ab Abnahme des Bauwerks. Der Bauträger haftet gemeinsam mit Bauunternehmer und Architekten, und ab Auftreten des Schadens bleiben zwei Jahre für die Klage.

Bekomme ich mein Geld zurück, wenn der Bauträger insolvent wird?

Waren Ihre Zahlungen abgesichert, richtet sich der Anspruch gegen die Bank oder den Versicherer, die auch dann haften, wenn der Bauträger nicht zahlen kann. Gab es keine Sicherheit, prüfen wir die Haftung der Bank, die Ihre Zahlungen entgegennahm, und Ihre Forderung im Insolvenzverfahren.

Die genannten Fristen und Steuersätze sind die im Jahr 2026 geltenden und werden für jedes Mandat bestätigt.

Außerdem

Weitere Leistungen.

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Den richtigen Rechtsbeistand an der Seite zu haben, bevor Sie etwas unterschreiben, macht den entscheidenden Unterschied. Nehmen Sie Kontakt auf – wir besprechen alles in Ruhe mit Ihnen.

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