Advokater för köp av nyproduktion och bostäder på ritning i Marbella.

01

Dina förskott, garanterade

Den spanska bygglagen (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación) ålägger i sin första tilläggsbestämmelse varje byggherre av bostäder som tar emot betalningar före eller under byggtiden att garantera återbetalningen, med lagstadgad ränta, genom en solidarisk bankgaranti (aval) eller en borgensförsäkring (seguro de caución). När avtalet undertecknas ska byggherren lämna handlingen som styrker garantin, individuellt för dina förskott, och betalningarna sätts in på ett särskilt konto, åtskilt från byggherrens övriga medel.

• Vi granskar bankgarantin eller försäkringen före varje betalning: vem som garanterar, vilket belopp som täcks, om din bostad anges och hur länge den gäller.
• Vi kontrollerar att betalningarna går till projektets särskilda konto och inte till något annat konto hos byggherren.
• Vi kontrollerar bygglovet, äganderätten till marken och belastningarna i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad).
• Vi granskar betalningsplan, tillträdesdag, byggbeskrivning och viten i köpeavtalet.

02

Tillstånd: från bygge till inflyttning

Utan bygglov bör du inte betala något: från den tidpunkten kräver lagen att dina betalningar är garanterade. När bygget är klart gäller i Andalusien lag 7/2021 om territoriell hållbarhet (LISTA): användningen av en byggnad som uppförts med och enligt bygglov kräver som huvudregel en egen försäkran (declaración responsable), i stället för det tidigare inflyttningstillståndet. Notarien upprättar handlingen om den färdiga nybyggnaden först när det tekniska slutintyget, inflyttningstillståndet eller försäkran som ersätter det och den tioåriga försäkringen mot konstruktionsskador finns. Vi kontrollerar detta innan du betalar resten av köpeskillingen.

03

Om byggherren blir försenad eller aldrig blir klar

Om bygget inte påbörjas eller bostaden inte överlämnas på avtalad dag får du enligt lagen välja: häva avtalet och få tillbaka dina förskott, inklusive skatter, med lagstadgad ränta, eller ge byggherren skriftligt anstånd.

Betalar byggherren inte tillbaka efter ett bevisligt krav riktas anspråket mot den garanterande banken eller försäkringsbolaget. Håll koll på tiden: låter du den lagstadgade fristen löpa ut från avtalsbrottet utan att kräva hävning och återbetalning upphör garantin att gälla. Fanns ingen garanti har Spaniens högsta domstol i vissa fall hållit den bank ansvarig som tog emot betalningarna utan att kräva en. Vi skickar kravet och går till domstol om ingen uppgörelse nås.

04

Tillträde, handlingar och fel

Tillträdet sker med den notariella köpehandlingen, efter att byggherren har upprättat handlingen om den färdiga nybyggnaden (obra nueva) och uppdelningen i ägarlägenheter (división horizontal), som gör din bostad till en egen registerfastighet. Vi granskar handlingen, avräkningen av det du betalat och avregistreringen eller fördelningen av byggherrens lån, och skriver vid tillträdesbesiktningen ner de fel som återstår. Moms och stämpelskatt (AJD) förklarar vi på vår sida om fastighetsköp.

Därefter gäller frister räknat från byggnadens godkännande: tio år för konstruktionsskador, tre för fel som påverkar beboeligheten och ett för fel i finish, som byggentreprenören ansvarar för. Byggherren ansvarar mot dig tillsammans med övriga inblandade, och från att skadan visar sig har du två år på dig att väcka talan.