Hoppa till innehållet
Klientportal
SV

Advokater för bygglov och byggrätt i Marbella.

Din bostad i ordning: innan du bygger, när det som redan står ska legaliseras och när ett ärende inleds.

Många hus i Marbella har något som inte syns i bygglovet: en tillbyggnad, en pool, en inglasad terrass eller ett gästhus. Vi berättar hur det står till med varje byggnad, hur du kan få den i ordning och, om kommunen redan har inlett ett ärende, hur du försvarar dig inom fristen.

01

Innan du bygger: bygglov eller ansvarsförklaring

Plan- och byggrätten i Andalusien regleras av lag 7/2021 av den 1 december om främjande av territoriell hållbarhet i Andalusien (LISTA) och av dess allmänna förordning, antagen genom dekret 550/2022. Byggarbeten, konstruktioner och byggnader kräver kommunalt bygglov i förväg (licencia urbanística), medan andra åtgärder, till exempel att ta en färdig bostad som byggts enligt lovet i bruk, hanteras med en ansvarsförklaring (declaración responsable). Att välja fel väg, eller att börja bygga innan man har lovet, är det vanligaste sättet att hamna i ett tillsynsärende.

  • Förhandsbedömning: vad detaljplanen tillåter på din tomt och vilket lov arbetet kräver.
  • Förberedelse och uppföljning av bygglovet eller ansvarsförklaringen tillsammans med din arkitekt.
  • Överklagande av avslag på bygglov eller av villkor som inte borde gälla.

02

Tillbyggnader och pooler utan lov: så legaliseras de

En byggnad som uppförts utan lov, eller annorlunda än vad som godkänts, har två utvägar. Är den förenlig med detaljplanen legaliseras den genom att man söker det lov som saknades, och det kan göras när som helst. Är den inte det och har det gått mer än sex år sedan den blev helt färdig, kan kommunen inte längre besluta om rivning, och vägen är då ett erkännande av statusen asimilado a fuera de ordenación (AFO).

AFO innebär ingen legalisering men stabiliserar läget: det antecknas i fastighetsregistret (Registro de la Propiedad) genom en marginalanteckning och gör vissa underhållsarbeten och anslutning till grundläggande tjänster möjliga. Vi tar fram ansökan med arkitekten, styrker färdigställandedatumet och för din talan hos kommunen.

03

Tillsynsärenden, sanktionsavgifter och rivningsförelägganden

Ett olovligt bygge leder till två skilda förfaranden: sanktionsförfarandet, som ger böter, och förfarandet för att återställa planenligheten, som kan sluta med ett rivningsföreläggande. Vart och ett har sin egen frist. Kommunen kan bara besluta om återställande medan bygget pågår och under sex år efter att det blev helt färdigt, utom i fall utan tidsgräns, till exempel byggen på allmän mark eller inom dess skyddszoner. Allvarliga och mycket allvarliga överträdelser preskriberas efter fyra år och lindriga efter ett år. Fristerna är oberoende av varandra: ett bygge kan inte längre ge böter men ändå drabbas av ett rivningsföreläggande.

I försvaret arbetar vi med bevisningen om färdigställandedatumet (flygfoton, fastighetsregister och kataster, fakturor, abonnemang), med möjligheten att legalisera och med åtgärdens proportionalitet. Vi lämnar yttranden och, om det behövs, en begäran om omprövning (recurso de reposición) inom en månad eller ett överklagande till förvaltningsdomstol inom två månader, med begäran om att rivningen skjuts upp tills saken avgjorts.

04

Marbella: en ny översiktsplan

Sedan Högsta domstolen upphävt 2010 års plan styrdes Marbella i många år åter av översiktsplanen från 1986. Den nya översiktsplanen (Plan General de Ordenación Municipal, PGOM) antogs slutgiltigt 2026 och får verkan när dess bestämmelser publiceras i provinsens officiella kungörelsetidning. Vid ett planbyte är det värt att kontrollera vilka regler varje byggnad bedöms efter: det som tidigare inte gick kan nu ha en lösning, och tvärtom.

Vanliga frågor

Vad klienter frågar oss.

Mitt hus har en tillbyggnad utan bygglov. Kan jag sälja det?

Ja, men köparen och dennes bank kommer att upptäcka det vid sin granskning och använda det för att omförhandla priset eller dra sig ur. Det klokaste är att legalisera först: söka lov om tillbyggnaden är förenlig med detaljplanen eller, om rivning inte längre kan beslutas, få AFO-erkännande, som antecknas i fastighetsregistret.

Hur lång tid har kommunen i Andalusien på sig att besluta om rivning av ett svartbygge?

Sex år från att bygget blev helt färdigt, eller från att yttre tecken gjorde det möjligt att upptäcka det. Vissa fall saknar tidsgräns, till exempel byggen på allmän mark eller inom dess skyddszoner. Därför är det första steget att styrka färdigställandedatumet ordentligt.

Jag har fått ett rivningsföreläggande. Hur lång tid har jag på mig att överklaga?

Det beror på beslutet. Mot ett beslut som avslutar det administrativa förfarandet kan du begära omprövning inom en månad eller överklaga till förvaltningsdomstol inom två månader från delgivningen. Kom till oss med beslutet så snart som möjligt: utöver överklagandet kan du begära att rivningen skjuts upp.

Hur lång tid tar det för kommunen att bevilja AFO?

Det beror på kommunen och framför allt på att ansökan är komplett, med färdigställandedatumet ordentligt styrkt; därför tar vi fram den med arkitekten innan den lämnas in. Dröjer svaret talar vi om hur du kan agera och vid behov överklaga. Så länge inget beslut finns får bostaden inte teckna abonnemang för el och vatten eller utföra arbeten, utom sådana som kommunen beordrar av säkerhets- eller hälsoskäl.

De tidsfrister och skattesatser som anges är de som gäller 2026 och bekräftas i varje enskilt ärende.

Även

Andra tjänster.

Funderar du på en fastighet i Marbella?

Costa del Sol rör sig snabbt.

Att ha rätt juridisk partner innan du skriver under något gör hela skillnaden. Hör av dig, så går vi igenom det tillsammans.

Kontakta oss