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Abogado de urbanismo y licencias en Marbella.

Su vivienda, en regla: antes de construir, al regularizar lo hecho y cuando llega un expediente.

En Marbella muchas viviendas tienen algo que no aparece en la licencia: una ampliación, una piscina, un porche cerrado o una casa de invitados. Le decimos qué situación tiene cada obra, cuál es el camino para ponerla en regla y, si el Ayuntamiento ya ha abierto un expediente, cómo defenderse dentro de plazo.

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Antes de construir: licencia o declaración responsable

En Andalucía el urbanismo se rige por la Ley 7/2021, de 1 de diciembre, de Impulso para la Sostenibilidad del Territorio de Andalucía (LISTA), y por su Reglamento General, aprobado por el Decreto 550/2022. Las obras, construcciones y edificaciones necesitan licencia municipal previa, y una parte de las actuaciones, entre ellas la ocupación de una vivienda terminada conforme a su licencia, se tramita con declaración responsable. Equivocarse de vía, o empezar la obra antes de tenerla, es la forma más habitual de acabar en un expediente.

  • Estudio previo de viabilidad: qué permite el planeamiento en su parcela y qué título necesita la obra.
  • Preparación y seguimiento de la licencia o de la declaración responsable junto con su arquitecto.
  • Recursos contra la denegación de una licencia o contra condiciones que no proceden.

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Ampliaciones y piscinas sin licencia: cómo se regularizan

Una obra hecha sin licencia, o distinta de la autorizada, tiene dos salidas. Si es compatible con el planeamiento, se legaliza solicitando la licencia que faltó, y eso puede pedirse en cualquier momento. Si no lo es, y han pasado más de seis años desde que se terminó por completo, el Ayuntamiento ya no puede ordenar su demolición y la vía es el reconocimiento de la situación de asimilado a fuera de ordenación (AFO).

El AFO no equivale a legalizar la obra, pero la estabiliza: se anota en el Registro de la Propiedad por nota marginal y permite ciertas obras de conservación y el acceso a los servicios básicos. Preparamos el expediente con el técnico, acreditamos la fecha de terminación y defendemos la solicitud ante el Ayuntamiento.

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Expedientes de disciplina, multas y órdenes de demolición

Una obra ilegal abre dos procedimientos distintos: el sancionador, que impone la multa, y el de restablecimiento de la legalidad, que puede acabar en una orden de demolición. Cada uno tiene su plazo. El Ayuntamiento solo puede ordenar el restablecimiento mientras la obra está en curso y durante los seis años siguientes a su completa terminación, salvo excepciones sin plazo, como las obras en el dominio público o en sus zonas de servidumbre de protección. Las infracciones graves y muy graves prescriben a los cuatro años y las leves al año. Son plazos independientes: una obra puede no tener ya multa y seguir expuesta a una orden de demolición.

En la defensa trabajamos la prueba de la fecha de terminación (fotografía aérea, Catastro, facturas, suministros), la posibilidad de legalizar y la proporcionalidad de la medida. Presentamos alegaciones y, si hace falta, recurso de reposición, en el plazo de un mes, o recurso contencioso-administrativo, en el de dos meses, pidiendo la suspensión de la demolición mientras se decide.

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Marbella: un plan general nuevo

Tras la anulación del plan de 2010 por el Tribunal Supremo, Marbella ha vuelto a regirse durante años por el Plan General de 1986. El nuevo Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) se aprobó definitivamente en 2026, con efectos cuando se publiquen sus normas en el Boletín Oficial de la Provincia. Con un cambio de plan conviene revisar con qué normas se juzga cada obra: lo que antes no cabía puede tener ahora una salida, y al revés.

Preguntas frecuentes

Lo que nos preguntan.

Mi casa tiene una ampliación sin licencia. ¿Puedo venderla?

Sí, pero el comprador y su banco lo verán en la revisión previa y lo usarán para negociar el precio o retirarse. Lo prudente es regularizarla antes: legalizarla si es compatible con el planeamiento o, si ya no se puede ordenar su demolición, obtener el reconocimiento de AFO, que queda anotado en el Registro de la Propiedad.

¿Cuánto tiempo tiene el Ayuntamiento para ordenar la demolición de una obra ilegal en Andalucía?

Seis años desde la completa terminación de la obra, o desde que aparecieron signos externos que permitieran conocerla. Hay supuestos sin plazo, como las obras en el dominio público o en sus zonas de servidumbre de protección. Por eso lo primero es acreditar bien la fecha de terminación.

He recibido una orden de demolición. ¿Qué plazo tengo para recurrir?

Depende del acto. Contra la resolución que pone fin a la vía administrativa cabe recurso potestativo de reposición en un mes o recurso contencioso-administrativo en dos meses desde la notificación. Tráiganos la notificación cuanto antes: además del recurso, puede pedirse la suspensión de la demolición mientras se resuelve.

¿Cuánto tarda el Ayuntamiento en reconocer el AFO?

Depende del Ayuntamiento y, sobre todo, de que el expediente llegue completo, con la fecha de terminación bien acreditada; por eso lo preparamos con el técnico antes de presentarlo. Si la respuesta se retrasa, le indicamos cómo reaccionar y, si procede, recurrir. Mientras no hay resolución, la vivienda no puede contratar suministros ni hacer obras, salvo las que ordene el Ayuntamiento por seguridad o salubridad.

Los plazos e importes que se citan son los vigentes en 2026 y se confirman en cada asunto.

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