Comprar y tener una vivienda en Marbella como no residente.

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Antes de comprar: NIE, cuenta y poder

Conviene tenerlo resuelto antes de firmar las arras, porque sin ello no se llega a la escritura.

• NIE. Sin él no se firma la escritura ni se pagan los impuestos. Se pide con el formulario EX-15 en una comisaría o una oficina de extranjería en España, o en el consulado español de su país. No le hace residente: solo le identifica.
• Cuenta bancaria española. No es obligatoria, pero en la práctica es la forma de pagar el precio con trazabilidad y de domiciliar los recibos de cada año.
• Poder notarial. Si no viene a la firma, puede otorgarlo ante un notario de su país con la apostilla del Convenio de La Haya de 5 de octubre de 1961 (o legalizado, si su país no es parte) y traducción oficial si hace falta. Le preparamos el texto en español y en inglés.

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De dónde viene el dinero, y cómo se paga

El banco, el notario, el registrador y el abogado de la compra están obligados por la Ley 10/2010, de prevención del blanqueo de capitales, a conocer de dónde sale el dinero: la venta de otra casa, ahorros, una herencia, un préstamo. Además, la escritura tiene que identificar cómo se paga el precio (transferencias con sus cuentas, cheques con sus datos); lo exige la Ley del Notariado y, si falta, el Registro de la Propiedad suspende la inscripción. Reunimos esa documentación con usted desde el principio, para que el día de la firma no haya preguntas sin respuesta ni dinero retenido en un banco.

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Los impuestos de cada año como propietario

Ser propietario no residente tiene un coste anual, alquile o no la vivienda:

• Impuesto sobre la Renta de no Residentes. Si no alquila, Hacienda le atribuye una renta de entre el 1,1 % y el 2 % del valor catastral y sobre ella paga el 19 % si reside en otro Estado de la UE o del EEE con el que exista un efectivo intercambio de información tributaria, o el 24 % en los demás casos. Se declara con el modelo 210; tras la Orden HAC/623/2026, la renta de 2026 se declara entre el 1 de abril y el 31 de diciembre de 2027.
• IBI y tasa de basuras, como cualquier propietario.
• Si alquila, tributa por lo que cobra. Los residentes en la UE y el EEE pueden deducir gastos con un certificado de residencia fiscal de su país; los demás tributan sobre el ingreso íntegro. Desde la reforma de junio de 2026, quien agrupa en una sola declaración los alquileres del año la presenta en los veinte primeros días de abril del año siguiente, con un régimen transitorio para 2026; quien no los agrupa sigue declarando por trimestres.

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Reino Unido, la UE y el resto: lo que cambia

Desde el 1 de enero de 2021, quien reside en el Reino Unido tributa como cualquier residente fuera de la UE: el 24 % en lugar del 19 % y sin deducir los gastos del alquiler. El convenio de doble imposición sigue en vigor, y conviene coordinar la declaración española con la británica. Quien reside en Suecia, los Países Bajos o Alemania, en cambio, paga el 19 %.

Fuera de la UE y del EEE, la ley obliga en algunos casos a nombrar un representante fiscal en España; aunque no sea obligatorio, tener aquí a alguien que reciba las notificaciones de Hacienda evita recargos. Y tener casa en Marbella no da derecho a residir: un británico puede estar en España 90 días en cualquier periodo de 180. Al vender, el comprador le retendrá el 3 % del precio, como explicamos en la página de compraventa.