Een woning in Marbella kopen en bezitten als niet-resident.

01

Vóór de aankoop: NIE, bankrekening en volmacht

Dit regelt u het best voordat u het arras-contract tekent, want zonder deze zaken komt u niet tot de akte.

• NIE. Zonder dit nummer kunt u de akte niet tekenen en de belastingen niet betalen. U vraagt het aan met formulier EX-15 bij een politiebureau of vreemdelingendienst in Spanje, of bij het Spaanse consulaat in uw land. Het maakt u geen ingezetene: het identificeert u alleen.
• Spaanse bankrekening. Niet verplicht, maar in de praktijk betaalt u zo de koopprijs traceerbaar en laat u de jaarlijkse aanslagen automatisch afschrijven.
• Notariële volmacht. Kunt u niet bij de akte zijn, dan verleent u een volmacht bij een notaris in uw land, met apostille volgens het Haagse Verdrag van 5 oktober 1961 (of gelegaliseerd, als uw land geen partij is) en zo nodig een beëdigde vertaling. Wij stellen de tekst tweetalig op.

02

Waar het geld vandaan komt, en hoe er betaald wordt

De bank, de notaris, het register en de advocaat die bij de aankoop betrokken is, moeten op grond van de Spaanse antiwitwaswet 10/2010 weten waar het geld vandaan komt: de verkoop van een andere woning, spaargeld, een erfenis, een lening. Bovendien moet de akte vermelden hoe de koopprijs wordt betaald (overboekingen met hun rekeningen, cheques met hun gegevens); de notariswet schrijft dat voor en als het ontbreekt, schort het eigendomsregister de inschrijving op. Wij verzamelen die stukken vanaf het begin met u, zodat er bij de akte geen open vragen zijn en geen geld bij een bank blijft hangen.

03

De jaarlijkse belastingen als eigenaar

Als niet-ingezeten eigenaar heeft u elk jaar kosten, of u nu verhuurt of niet:

• Inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (IRNR). Zonder verhuur rekent de belastingdienst u een forfaitair inkomen toe van 1,1 % tot 2 % van de kadastrale waarde, belast tegen 19 % als u woont in een andere staat van de EU of de EER waarmee een effectieve uitwisseling van belastinginlichtingen bestaat, anders tegen 24 %. De aangifte gaat met formulier 210; na Orden HAC/623/2026 wordt het inkomen over 2026 aangegeven tussen 1 april en 31 december 2027.
• IBI (de jaarlijkse onroerendezaakbelasting) en de afvalstoffenheffing, zoals voor iedere eigenaar.
• Bij verhuur betaalt u belasting over de ontvangen huur. Inwoners van de EU en de EER mogen kosten aftrekken met een verklaring van fiscale woonplaats uit hun land; alle anderen betalen over de bruto-opbrengst. Sinds de hervorming van juni 2026 wordt een aangifte die de huurinkomsten van het hele jaar bundelt, ingediend in de eerste twintig dagen van april van het volgende jaar, met een overgangsregeling voor 2026; wie niet bundelt, doet nog steeds per kwartaal aangifte.

04

Verenigd Koninkrijk, EU en de rest: wat er verandert

Sinds 1 januari 2021 worden inwoners van het Verenigd Koninkrijk belast zoals elke inwoner van buiten de EU: 24 % in plaats van 19 %, zonder aftrek van verhuurkosten. Het belastingverdrag blijft gelden, en de Spaanse aangifte moet worden afgestemd op de Britse. Wie in Nederland, België of Zweden woont, betaalt daarentegen 19 %.

Buiten de EU en de EER verplicht de wet in bepaalde gevallen tot een fiscaal vertegenwoordiger in Spanje; ook waar het niet verplicht is, voorkomt iemand ter plaatse die de post van de belastingdienst ontvangt toeslagen. En een huis in Marbella geeft geen verblijfsrecht: Britten mogen 90 dagen binnen elke periode van 180 dagen in Spanje verblijven. Bij verkoop houdt de koper 3 % van de prijs in, zoals wij uitleggen op onze pagina over aan- en verkoop.