Advocaten voor het kopen van nieuwbouw en op plan in Marbella.

01

Uw voorschotten, gewaarborgd

De Spaanse bouwwet (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación) verplicht in haar eerste aanvullende bepaling elke ontwikkelaar van woningen die vóór of tijdens de bouw betalingen ontvangt, de terugbetaling met de wettelijke rente te waarborgen met een hoofdelijke bankgarantie (aval) of een borgtochtverzekering (seguro de caución). Bij de ondertekening moet hij u het bewijs daarvan overhandigen, specifiek voor uw voorschotten, en de betalingen gaan naar een aparte rekening, gescheiden van zijn overige middelen.

• Wij controleren de bankgarantie of polis vóór elke betaling: wie garandeert, welk bedrag gedekt is, of uw woning erin staat en hoe lang ze geldt.
• Wij controleren dat uw betalingen naar de aparte rekening van het project gaan en niet naar een andere rekening van de ontwikkelaar.
• Wij controleren de bouwvergunning, het eigendom van de grond en de inschrijvingen in het Spaanse kadaster (Registro de la Propiedad).
• Wij beoordelen het betalingsschema, de opleverdatum, de technische omschrijving en de boeteclausules van het contract.

02

Vergunningen: van de bouw tot de bewoning

Zonder bouwvergunning betaalt u beter niets: vanaf dat moment eist de wet dat uw betalingen gewaarborgd zijn. Na de bouw geldt in Andalusië de wet 7/2021 voor de duurzaamheid van het grondgebied (LISTA): de ingebruikname van een gebouw dat met en volgens een vergunning is gebouwd, vereist in de regel een verantwoordelijkheidsverklaring (declaración responsable), in plaats van de vroegere bewoningsvergunning. De notaris verlijdt de akte van de afgebouwde nieuwbouw alleen met het technische opleveringscertificaat, de bewoningsvergunning of de verklaring die haar vervangt, en de tienjarige verzekering voor constructieve schade. Wij controleren dit voordat u het restant betaalt.

03

Als de ontwikkelaar te laat is of niet afbouwt

Begint de bouw niet of wordt de woning niet op de afgesproken datum opgeleverd, dan laat de wet u kiezen: het contract ontbinden en uw voorschotten terugkrijgen, belastingen inbegrepen, met de wettelijke rente, of de ontwikkelaar schriftelijk uitstel geven.

Betaalt de ontwikkelaar na een aantoonbare ingebrekestelling niet terug, dan wordt de bank of de verzekeraar aangesproken. Let op de termijn: laat u de wettelijke termijn na de tekortkoming verstrijken zonder ontbinding en terugbetaling te vorderen, dan vervalt de garantie. Was er geen garantie, dan heeft het Spaanse Hooggerechtshof in bepaalde gevallen de bank aansprakelijk gesteld die de betalingen ontving zonder er een te eisen. Wij sturen de ingebrekestelling en procederen als er geen akkoord komt.

04

Sleuteloverdracht, aktes en gebreken

De oplevering gebeurt met de notariële koopakte, nadat de ontwikkelaar de akte van afgebouwde nieuwbouw (obra nueva) en de splitsingsakte (división horizontal) heeft laten verlijden, waardoor uw woning een zelfstandig registergoed wordt. Wij controleren de akte, de afrekening van wat u al betaalde en de doorhaling of verdeling van de hypotheek van de ontwikkelaar, en leggen bij de oplevering de openstaande punten schriftelijk vast. Btw en zegelbelasting (AJD) leggen wij uit op onze pagina over aan- en verkoop.

Daarna gelden termijnen vanaf de aanvaarding van het werk: tien jaar voor constructieve schade, drie voor gebreken aan de bewoonbaarheid en één voor afwerkingsgebreken, waarvoor de aannemer instaat. De ontwikkelaar is aansprakelijk samen met de andere betrokken partijen, en vanaf het ontstaan van de schade hebt u twee jaar om te vorderen.