Advocaten voor huurrecht en ontruiming in Marbella.
Huurcontracten die een procedure doorstaan en, als de huur uitblijft, een procedure zonder misstappen.
Verhuren in Marbella gaat over flinke bedragen, en de regels zijn sinds 2023 bijna elk jaar veranderd. Wij adviseren verhuurders en huurders, al dan niet in Spanje woonachtig, over de huur van woningen en bedrijfsruimte, in de onderhandeling en, als er geen andere uitweg is, voor de rechter. Vakantieverhuur heeft een eigen pagina.
01
Hoofdverblijf of seizoenshuur: welk contract?
De Spaanse huurwet (Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994) beschermt huurders van een hoofdverblijf sterk: een korter contract wordt jaarlijks verlengd tot vijf jaar, of zeven als de verhuurder een vennootschap is. Voor tijdelijke seizoenshuur (arrendamiento de temporada) geldt vooral wat partijen afspreken.
In oktober 2026 heeft de regering twee koninklijke wetsdecreten vastgesteld: het ene wijzigt de verlengingen na die minimumduur, naar verwachting met ingang van 15 november 2026; het andere, sinds 8 oktober van kracht, verscherpt de regels voor seizoenshuur, zodat die niet wordt gebruikt om de huur van een hoofdverblijf te verhullen. Beide moeten door het Spaanse parlement worden bekrachtigd. Voordat u tekent, verlengt of niet verlengt, controleren wij daarom welke regel die dag geldt, en elk seizoenshuurcontract beoordelen we per geval.
02
Contract, waarborgsom en de Woningwet
Wij stellen het huurcontract op of beoordelen het in het Engels en het Spaans, met de inventaris, de staat van de woning en de zekerheden goed vastgelegd.
- Een waarborgsom in geld is verplicht: één maand huur voor een woning, twee maanden voor bedrijfsruimte en ander gebruik.
- Andalusië: de Andalusische Woningwet (Ley 5/2025) heeft de verplichting afgeschaft om de waarborgsom bij de Junta te deponeren, voor contracten gesloten vanaf 24 januari 2026. Bij eerdere contracten blijft die gedeponeerd bij AVRA, het regionale woningagentschap, en wordt die bij het einde van de huur teruggevraagd.
- Woningwet (Ley 12/2023): strengere regels voor grote verhuurders (in de regel meer dan tien stedelijke woonpanden of meer dan 1.500 m² bebouwde woonoppervlakte).
- Gebieden met een gespannen woningmarkt: die wijst de regio aan, en daar is de huurprijs begrensd. Wij controleren dat voordat de huur wordt vastgesteld.
03
Huurachterstand en ontruiming
Bij wanbetaling vorderen wij de betaling op aantoonbare wijze: zijn dertig dagen zonder betaling verstreken, dan kan de huurder de ontruiming niet meer op het laatste moment afwenden door alsnog te betalen. Bovendien is een civiele vordering sinds de Organieke Wet 1/2025 over de efficiëntie van justitie alleen ontvankelijk als eerst een schikkingspoging via een passende geschilbeslechtingsmethode is aangetoond. Wij bereiden beide stappen tegelijk voor.
De ontruiming wegens wanbetaling of het verstrijken van de huurtermijn verloopt via een verkorte mondelinge procedure (juicio verbal), samen met de achterstallige huur. Is de huurder kwetsbaar, dan worden de sociale diensten ingeschakeld en kan de ontruiming worden opgeschort – een regeling die in 2026 meermaals is gewijzigd. Bent u huurder, dan bekijken wij de vordering en uw verweer.
04
Bedrijfsruimte en krakers
Bij winkels, restaurants en kantoren laat de wet veel meer ruimte voor afspraken: duur, huurprijs, verbouwingen, overdracht, onderhuur en vertrek. Het contract is bijna alles; wij onderhandelen erover voor eigenaren en ondernemers en behandelen ook huurvorderingen en ontruimingen van bedrijfsruimte.
Tegen bewoning zonder recht bestaat een civiele en een strafrechtelijke weg: sinds de Organieke Wet 1/2025 kunnen kraken en huisvredebreuk via snelrecht worden berecht als aan de voorwaarden is voldaan. Wij kiezen de weg per geval en treden ook op als u buiten Spanje woont.
Veelgestelde vragen
Wat cliënten ons vragen.
Hoe lang loopt een huurcontract voor een woning in Spanje?
Zo lang als afgesproken, maar is dat korter dan vijf jaar (zeven bij een vennootschap als verhuurder), dan wordt het jaarlijks verlengd tot dat minimum, tenzij de huurder met dertig dagen opzegtermijn laat weten te vertrekken. De latere verlengingen wijzigen met een koninklijk wetsdecreet van oktober 2026, naar verwachting vanaf 15 november, als het parlement het bekrachtigt.
Moet ik de waarborgsom bij de Junta de Andalucía deponeren?
Voor contracten gesloten vanaf 24 januari 2026 niet: de Andalusische Woningwet (Ley 5/2025) heeft die verplichting afgeschaft, al moet de verhuurder de waarborgsom wel nog van de huurder vragen. Bij eerdere contracten blijft die tot het einde van de huur bij AVRA.
Mijn huurder betaalt niet meer. Wat doe ik eerst?
Vorder de betaling op aantoonbare wijze, bijvoorbeeld per burofax, en bewaar het bewijs. Na dertig dagen kan de huurder de ontruiming niet meer tegenhouden door te betalen. Daarna bereiden wij de wettelijk verplichte schikkingspoging voor en, als die mislukt, de vordering.
Kan ik mijn huis in Marbella maar een paar maanden per jaar verhuren?
Ja, met een contract voor seizoenshuur, maar een koninklijk wetsdecreet van oktober 2026, dat nog bekrachtigd moet worden, verscherpt de regels voor deze vorm van huur, zodat die geen hoofdverblijf verhult; daarom bekijken we uw concrete situatie voordat u tekent. Per nacht verhuren aan toeristen is vakantieverhuur, met eigen regels.
Wie betaalt de makelaarskosten bij de huur van een woning?
De verhuurder. Sinds de Woningwet (Ley 12/2023) zijn de kosten van bemiddeling en van het opstellen van het contract voor de verhuurder en mogen ze niet aan de huurder worden doorberekend.
De genoemde termijnen en tarieven zijn die van 2026 en worden per zaak bevestigd.
Zie ook
Andere diensten.
Aankoop en verkoop van vastgoed
Volledige juridische begeleiding bij transacties in woon- en bedrijfsvastgoed. Contracten, akten, afstemming met de hypotheekverstrekker en de formaliteiten na de overdracht.
Due diligence
Voordat u zich vastlegt, moet u precies weten wat u koopt. Wij controleren de eigendom, de planologische situatie, de lasten en eventuele lopende geschillen.
Oplossen van vastgoedgeschillen
Als er iets misgaat, beschermen wij uw belangen. Onderhandelde regelingen en procedures voor de Spaanse rechter.
Investeringsadvies
Deskundig juridisch advies, afgestemd op uw vastgoedinvesteringen in Marbella: de kansen van de markt en de naleving van de lokale regelgeving.
Vakantieverhuur
Inschrijving van uw woning in het toeristenregister van Andalusië, toestemming van de vereniging van eigenaars, gastenregistratie en belastingen. En verweer bij inspecties en boeteprocedures.
Erfenissen met vastgoed
Nalatenschappen van inwoners en buitenlanders met bezit in Spanje: toepasselijk recht, aanvaarding bij de notaris, erfbelasting, meerwaardebelasting, eigendomsregister en Spaans testament.
Kopers die niet in Spanje wonen
Voor wie vanuit het buitenland in Marbella koopt: NIE, volmacht met apostille, herkomst van de middelen en de jaarlijkse belastingen van de niet-ingezeten eigenaar.
Nieuwbouw en kopen op plan
Garantie voor elke vooruitbetaling, vergunningen, vertraging van de ontwikkelaar, oplevering en gebreken bij nieuwbouwwoningen.
Bouwrecht en vergunningen
Bouwvergunningen, legalisatie van uitbouwen en zwembaden, erkenning als AFO bij illegale bouw en verweer in handhavingsprocedures, tegen boetes en sloopbevelen.
Denkt u aan een woning in Marbella?
Aan de Costa del Sol gaat het snel.
De juiste juridische partner hebben voordat u iets tekent, maakt het verschil. Neem contact op, dan bespreken wij het samen.