Anwälte für Mietrecht und Räumungsklagen in Marbella.
Mietverträge, die einer Klage standhalten – und wenn die Miete ausbleibt, ein Verfahren ohne Fehltritte.
Vermieten in Marbella bedeutet viel Geld, und die Regeln haben sich seit 2023 fast jedes Jahr geändert. Wir beraten Vermieter und Mieter, ob in Spanien ansässig oder nicht, bei Wohn- und Gewerbemietverträgen, in Verhandlungen und, wenn es keinen anderen Weg gibt, vor Gericht. Die Ferienvermietung hat eine eigene Seite.
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Hauptwohnsitz oder Saisonmiete: welcher Vertrag?
Das spanische Mietgesetz (Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994) schützt Mieter, die ihren ständigen Wohnsitz mieten, sehr stark: Ein kürzerer Vertrag verlängert sich jährlich bis zu fünf Jahren, bei einer Gesellschaft als Vermieter bis zu sieben. Für die befristete Saisonmiete (arrendamiento de temporada) gilt vor allem das Vereinbarte.
Im Oktober 2026 hat die Regierung zwei königliche Gesetzesdekrete erlassen: Das eine ändert die Verlängerungen nach dieser Mindestlaufzeit, voraussichtlich mit Wirkung ab dem 15. November 2026; das andere, seit dem 8. Oktober in Kraft, verschärft die Regeln für die Saisonmiete, damit sie nicht dazu dient, eine Miete des ständigen Wohnsitzes zu verschleiern. Beide hängen von der Bestätigung durch das spanische Parlament ab. Vor Unterschrift, Verlängerung oder Nichtverlängerung prüfen wir daher, welche Regel an diesem Tag gilt, und jeden Saisonmietvertrag sehen wir uns im Einzelfall an.
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Vertrag, Kaution und das Wohnungsgesetz
Wir entwerfen oder prüfen den Mietvertrag auf Englisch und Spanisch, mit sauber dokumentiertem Inventar, Zustand der Immobilie und Sicherheiten.
- Barkaution ist Pflicht: eine Monatsmiete bei Wohnraum, zwei bei Geschäftsräumen und anderen Nutzungen.
- Andalusien: Das andalusische Wohnungsgesetz (Ley 5/2025) hat die Pflicht abgeschafft, die Kaution bei der Junta zu hinterlegen, für Verträge ab dem 24. Januar 2026. Bei älteren Verträgen bleibt sie bei der regionalen Wohnungsagentur AVRA hinterlegt und wird bei Vertragsende zurückgefordert.
- Wohnungsgesetz (Ley 12/2023): strengere Regeln für Großvermieter (in der Regel mehr als zehn städtische Wohnimmobilien oder mehr als 1.500 m² bebaute Wohnfläche).
- Gebiete mit angespanntem Wohnungsmarkt: Sie werden von der Region ausgewiesen und begrenzen die Miete. Wir prüfen das, bevor die Miete festgelegt wird.
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Mietrückstände und Räumungsklage
Bei Zahlungsverzug fordern wir die Zahlung nachweisbar an: Sind dreißig Tage ohne Zahlung vergangen, kann der Mieter die Räumung nicht mehr durch eine Zahlung in letzter Minute abwenden. Zudem wird seit dem Organgesetz 1/2025 zur Effizienz der Justiz eine Zivilklage nur zugelassen, wenn zuvor ein Einigungsversuch über ein geeignetes Streitbeilegungsverfahren nachgewiesen wird. Wir bereiten beide Schritte gleichzeitig vor.
Die Räumung wegen Zahlungsverzugs oder Ablaufs der Vertragszeit wird im mündlichen Schnellverfahren (juicio verbal) verhandelt, zusammen mit der rückständigen Miete. Ist der Mieter schutzbedürftig, werden die Sozialdienste eingeschaltet und die Zwangsräumung kann ausgesetzt werden – eine Regelung, die 2026 mehrfach geändert wurde. Sind Sie Mieter, prüfen wir die Forderung und Ihre Verteidigung.
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Gewerbemiete und Hausbesetzungen
Bei Läden, Restaurants und Büros lässt das Gesetz viel mehr Raum für Vereinbarungen: Laufzeit, Miete, Umbauten, Übertragung, Untervermietung und Auszug. Der Vertrag ist fast alles; wir verhandeln ihn für Eigentümer und Unternehmen und führen auch Mietforderungen und Räumungen von Geschäftsräumen.
Gegen eine Besetzung ohne Rechtsgrund gibt es einen zivil- und einen strafrechtlichen Weg: Seit dem Organgesetz 1/2025 können Hausbesetzung und Hausfriedensbruch im beschleunigten Strafverfahren verhandelt werden, wenn dessen Voraussetzungen vorliegen. Wir wählen den Weg je nach Fall und handeln auch, wenn Sie außerhalb Spaniens leben.
Häufige Fragen
Was Mandanten uns fragen.
Wie lange läuft ein Mietvertrag für eine Wohnung in Spanien?
So lange wie vereinbart; liegt die Laufzeit unter fünf Jahren (sieben bei einer Gesellschaft als Vermieter), verlängert sich der Vertrag jährlich bis zu diesem Minimum, es sei denn, der Mieter kündigt mit dreißig Tagen Frist. Die späteren Verlängerungen ändert ein königliches Gesetzesdekret vom Oktober 2026, voraussichtlich ab dem 15. November, sofern das Parlament es bestätigt.
Muss ich die Kaution bei der Junta de Andalucía hinterlegen?
Bei Verträgen ab dem 24. Januar 2026 nicht: Das andalusische Wohnungsgesetz (Ley 5/2025) hat diese Pflicht abgeschafft; die Kaution muss der Vermieter aber weiterhin verlangen. Bei älteren Verträgen bleibt sie bis Vertragsende bei der AVRA hinterlegt.
Mein Mieter zahlt nicht mehr. Was tue ich zuerst?
Fordern Sie die Zahlung nachweisbar an, etwa per Burofax, und bewahren Sie den Nachweis auf. Nach dreißig Tagen kann der Mieter die Räumung nicht mehr durch Zahlung verhindern. Danach bereiten wir den gesetzlich vorgeschriebenen Einigungsversuch und, wenn er scheitert, die Klage vor.
Kann ich mein Haus in Marbella nur einige Monate im Jahr vermieten?
Ja, mit einem Saisonmietvertrag, aber ein königliches Gesetzesdekret vom Oktober 2026, dessen Bestätigung noch aussteht, verschärft die Regeln für diese Mietform, damit sie keinen ständigen Wohnsitz verschleiert; deshalb prüfen wir Ihren konkreten Fall vor der Unterschrift. Die tageweise Vermietung an Urlauber ist Ferienvermietung, mit eigenen Regeln.
Wer zahlt bei der Wohnungsmiete die Maklerprovision?
Der Vermieter. Seit dem Wohnungsgesetz (Ley 12/2023) trägt er die Kosten der Immobilienvermittlung und der Vertragserstellung; sie dürfen nicht auf den Mieter abgewälzt werden.
Die genannten Fristen und Steuersätze sind die im Jahr 2026 geltenden und werden für jedes Mandat bestätigt.
Außerdem
Weitere Leistungen.
Immobilienkauf und -verkauf
Umfassende rechtliche Begleitung bei Wohn- und Gewerbeimmobilien. Verträge, notarielle Urkunden, Abstimmung mit der finanzierenden Bank und die Formalitäten nach der Beurkundung.
Due Diligence
Bevor Sie sich binden, müssen Sie genau wissen, was Sie kaufen. Wir prüfen Eigentum, baurechtliche Situation, Belastungen und anhängige Streitigkeiten.
Beilegung von Immobilienstreitigkeiten
Wenn etwas schiefgeht, wahren wir Ihre Interessen. Verhandelte Einigungen und Prozessführung vor spanischen Gerichten.
Investitionsberatung
Fundierte Rechtsberatung, zugeschnitten auf Ihre Immobilieninvestitionen in Marbella: die Chancen des Marktes und die Einhaltung der örtlichen Vorschriften.
Ferienvermietung
Eintragung Ihrer Immobilie im Tourismusregister Andalusiens, Zustimmung der Eigentümergemeinschaft, Gästemeldung und Steuern. Und Verteidigung bei Kontrollen und Bußgeldverfahren.
Erbschaften mit Immobilien
Nachlässe von Residenten und Ausländern mit Vermögen in Spanien: anwendbares Recht, Erbannahme beim Notar, Erbschaftsteuer, Wertzuwachssteuer, Grundbuch und spanisches Testament.
Käufer ohne Wohnsitz in Spanien
Für alle, die aus dem Ausland in Marbella kaufen: NIE, Vollmacht mit Apostille, Nachweis der Mittelherkunft und die jährlichen Steuern des nicht ansässigen Eigentümers.
Neubau und Kauf vom Bauträger
Absicherung jeder Anzahlung, Genehmigungen, Verzug des Bauträgers, Schlüsselübergabe und Mängelansprüche bei Neubauimmobilien.
Baurecht und Genehmigungen
Baugenehmigungen, Legalisierung von Anbauten und Pools, Anerkennung als AFO bei ungenehmigten Bauten und Verteidigung gegen Bauordnungsverfahren, Bußgelder und Abrissverfügungen.
Sie denken über eine Immobilie in Marbella nach?
An der Costa del Sol geht alles schnell.
Den richtigen Rechtsbeistand an der Seite zu haben, bevor Sie etwas unterschreiben, macht den entscheidenden Unterschied. Nehmen Sie Kontakt auf – wir besprechen alles in Ruhe mit Ihnen.