Anwälte für Baurecht und Baugenehmigungen in Marbella.
Ihre Immobilie rechtlich in Ordnung: vor dem Bauen, bei der Legalisierung und wenn ein Verfahren eröffnet wird.
Viele Häuser in Marbella haben etwas, das in der Baugenehmigung nicht vorkommt: einen Anbau, einen Pool, eine geschlossene Terrasse oder ein Gästehaus. Wir sagen Ihnen, wie es um jedes dieser Bauwerke steht, wie man es legalisiert und, falls die Gemeinde bereits ein Verfahren eröffnet hat, wie Sie sich fristgerecht verteidigen.
01
Vor dem Bauen: Genehmigung oder verantwortliche Erklärung
Das Baurecht in Andalusien regelt das Gesetz 7/2021 vom 1. Dezember zur Förderung der territorialen Nachhaltigkeit Andalusiens (LISTA) mit seiner Durchführungsverordnung, dem Dekret 550/2022. Bauarbeiten, Bauten und Gebäude benötigen eine vorherige Baugenehmigung der Gemeinde (licencia urbanística); andere Vorgänge, etwa die Nutzung eines fertigen, genehmigungskonform errichteten Hauses, laufen über eine verantwortliche Erklärung (declaración responsable). Der falsche Weg oder ein Baubeginn ohne Genehmigung ist der häufigste Grund für ein Verfahren.
- Vorprüfung: was die Bauleitplanung auf Ihrem Grundstück zulässt und welche Genehmigung das Vorhaben braucht.
- Vorbereitung und Begleitung der Genehmigung oder der verantwortlichen Erklärung gemeinsam mit Ihrem Architekten.
- Rechtsbehelfe gegen die Ablehnung einer Genehmigung oder gegen unzulässige Auflagen.
02
Anbauten und Pools ohne Genehmigung: so wird legalisiert
Für ein Bauwerk ohne Genehmigung oder abweichend von ihr gibt es zwei Wege. Ist es mit der Bauleitplanung vereinbar, wird es legalisiert, indem man die fehlende Genehmigung beantragt – das ist jederzeit möglich. Ist es das nicht und sind seit der vollständigen Fertigstellung mehr als sechs Jahre vergangen, kann die Gemeinde den Abriss nicht mehr anordnen; dann ist der Weg die Anerkennung als asimilado a fuera de ordenación (AFO).
Die AFO-Anerkennung ist keine Legalisierung, sichert das Bauwerk aber ab: Sie wird per Randvermerk im Grundbuch eingetragen und erlaubt bestimmte Erhaltungsarbeiten sowie den Anschluss an die Grundversorgung. Wir bereiten den Antrag mit dem Architekten vor, weisen das Fertigstellungsdatum nach und vertreten Sie gegenüber der Gemeinde.
03
Bauordnungsverfahren, Bußgelder und Abrissverfügungen
Ein illegaler Bau löst zwei getrennte Verfahren aus: das Bußgeldverfahren und das Verfahren zur Wiederherstellung der baurechtlichen Ordnung, das mit einer Abrissverfügung enden kann. Jedes hat seine eigene Frist. Die Gemeinde kann die Wiederherstellung nur anordnen, solange gebaut wird, und in den sechs Jahren nach der vollständigen Fertigstellung – mit Ausnahmen ohne Frist, etwa bei Bauten auf öffentlichem Grund oder in dessen Schutzstreifen. Schwere und sehr schwere Verstöße verjähren nach vier Jahren, leichte nach einem Jahr. Beide Fristen sind unabhängig: Ein Bau kann bußgeldfrei sein und trotzdem noch abgerissen werden müssen.
Bei der Verteidigung geht es um den Nachweis des Fertigstellungsdatums (Luftbilder, Kataster, Rechnungen, Versorgungsverträge), um die Möglichkeit der Legalisierung und um die Verhältnismäßigkeit der Maßnahme. Wir reichen Stellungnahmen ein und, wenn nötig, einen Antrag auf Überprüfung (recurso de reposición) innerhalb eines Monats oder eine verwaltungsgerichtliche Klage innerhalb von zwei Monaten und beantragen die Aussetzung des Abrisses bis zur Entscheidung.
04
Marbella: ein neuer Flächennutzungsplan
Nachdem der Oberste Gerichtshof den Plan von 2010 aufgehoben hatte, galt in Marbella jahrelang wieder der Generalplan von 1986. Der neue Generalplan (Plan General de Ordenación Municipal, PGOM) wurde 2026 endgültig beschlossen und wird wirksam, sobald seine Vorschriften im Amtsblatt der Provinz veröffentlicht sind. Bei einem Planwechsel lohnt die Prüfung, nach welchen Regeln jedes Bauwerk beurteilt wird: Was bisher nicht möglich war, kann jetzt einen Ausweg haben – und umgekehrt.
Häufige Fragen
Was Mandanten uns fragen.
Mein Haus hat einen Anbau ohne Genehmigung. Kann ich es verkaufen?
Ja, aber der Käufer und seine Bank werden es bei der Prüfung bemerken und den Preis neu verhandeln oder abspringen. Klüger ist es, vorher zu legalisieren: mit einer Genehmigung, wenn der Anbau mit der Planung vereinbar ist, oder mit der AFO-Anerkennung, wenn kein Abriss mehr angeordnet werden kann; sie wird im Grundbuch vermerkt.
Wie lange kann die Gemeinde in Andalusien den Abriss eines illegalen Baus anordnen?
Sechs Jahre ab der vollständigen Fertigstellung oder ab dem Zeitpunkt, zu dem äußere Anzeichen den Bau erkennbar machten. Manche Fälle sind unbefristet, etwa Bauten auf öffentlichem Grund oder in dessen Schutzstreifen. Deshalb muss zuerst das Fertigstellungsdatum sauber belegt werden.
Ich habe eine Abrissverfügung erhalten. Welche Frist habe ich?
Das hängt von der Entscheidung ab. Gegen eine Entscheidung, die das Verwaltungsverfahren abschließt, ist ein Antrag auf Überprüfung innerhalb eines Monats oder eine Klage vor dem Verwaltungsgericht innerhalb von zwei Monaten ab Zustellung möglich. Bringen Sie uns den Bescheid so früh wie möglich: Neben dem Rechtsbehelf kann die Aussetzung des Abrisses beantragt werden.
Wie lange dauert die AFO-Anerkennung durch die Gemeinde?
Das hängt von der Gemeinde ab und vor allem davon, dass der Antrag vollständig ist und das Fertigstellungsdatum sauber nachgewiesen wird; deshalb bereiten wir ihn vor der Einreichung mit dem Architekten vor. Verzögert sich die Antwort, sagen wir Ihnen, wie Sie reagieren und gegebenenfalls Rechtsmittel einlegen. Bis zur Entscheidung darf das Haus keine Versorgungsverträge abschließen und keine Arbeiten ausführen, außer solchen, die die Gemeinde aus Sicherheits- oder Gesundheitsgründen anordnet.
Die genannten Fristen und Steuersätze sind die im Jahr 2026 geltenden und werden für jedes Mandat bestätigt.
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