Advocaten bouwrecht en bouwvergunningen in Marbella.
Uw woning in orde: voordat u bouwt, bij het regulariseren van wat er staat en als er een procedure komt.
Veel woningen in Marbella hebben iets wat niet in de bouwvergunning staat: een uitbouw, een zwembad, een dichtgemaakt terras of een gastenverblijf. Wij zeggen u hoe elk van die bouwwerken ervoor staat, hoe u het in orde brengt en, als de gemeente al een procedure heeft geopend, hoe u zich binnen de termijn verweert.
01
Voordat u bouwt: vergunning of verklaring op eer
Het bouw- en ruimtelijk ordeningsrecht in Andalusië is geregeld in Wet 7/2021 van 1 december ter bevordering van de duurzaamheid van het grondgebied van Andalusië (LISTA) en in het algemene uitvoeringsreglement, vastgesteld bij Decreet 550/2022. Bouwwerken, constructies en gebouwen vereisen vooraf een gemeentelijke bouwvergunning (licencia urbanística); andere handelingen, zoals het in gebruik nemen van een afgebouwde woning die volgens de vergunning is gebouwd, verlopen via een verklaring op eer (declaración responsable). De verkeerde route kiezen, of beginnen voordat u de vergunning heeft, is de meest voorkomende weg naar een procedure.
- Voorafgaand haalbaarheidsonderzoek: wat het bestemmingsplan op uw perceel toestaat en welke vergunning het werk nodig heeft.
- Voorbereiding en opvolging van de vergunning of de verklaring op eer, samen met uw architect.
- Bezwaar en beroep tegen de weigering van een vergunning of tegen voorwaarden die niet horen.
02
Uitbouw of zwembad zonder vergunning: zo regulariseert u
Een bouwwerk zonder vergunning, of anders dan vergund, heeft twee uitwegen. Past het binnen het bestemmingsplan, dan wordt het gelegaliseerd door de ontbrekende vergunning aan te vragen, en dat kan op elk moment. Past het niet en zijn er meer dan zes jaar verstreken sinds de volledige voltooiing, dan kan de gemeente de sloop niet meer bevelen en loopt de weg via de erkenning als asimilado a fuera de ordenación (AFO).
AFO is geen legalisatie, maar het stabiliseert de situatie: het wordt met een kantmelding in het kadaster (Registro de la Propiedad) ingeschreven en het maakt bepaalde onderhoudswerken en aansluiting op de basisvoorzieningen mogelijk. Wij stellen het dossier op met de architect, bewijzen de voltooiingsdatum en verdedigen de aanvraag bij de gemeente.
03
Handhavingsprocedures, boetes en sloopbevelen
Een illegaal bouwwerk leidt tot twee aparte procedures: de boeteprocedure en de procedure tot herstel van de stedenbouwkundige rechtmatigheid, die kan eindigen in een sloopbevel. Elke procedure heeft een eigen termijn. De gemeente kan herstel alleen bevelen zolang er gebouwd wordt en gedurende zes jaar na de volledige voltooiing, behalve in gevallen zonder termijn, zoals bouwwerken op openbaar domein of in de beschermingszones daarvan. Zware en zeer zware overtredingen verjaren na vier jaar, lichte na één jaar. Beide termijnen staan los van elkaar: een bouwwerk kan geen boete meer opleveren en toch nog onder een sloopbevel vallen.
In het verweer werken wij aan het bewijs van de voltooiingsdatum (luchtfoto’s, kadaster, facturen, nutscontracten), aan de mogelijkheid tot legalisatie en aan de evenredigheid van de maatregel. Wij dienen zienswijzen in en, zo nodig, een bezwaarschrift (recurso de reposición) binnen een maand of beroep bij de bestuursrechter binnen twee maanden, met een verzoek om schorsing van de sloop zolang er niet beslist is.
04
Marbella: een nieuw bestemmingsplan
Nadat het Hooggerechtshof het plan van 2010 had vernietigd, gold in Marbella jarenlang weer het algemene plan van 1986. Het nieuwe algemene plan (Plan General de Ordenación Municipal, PGOM) is in 2026 definitief vastgesteld en wordt van kracht zodra de voorschriften in het provinciale publicatieblad zijn gepubliceerd. Bij een planwijziging is het verstandig na te gaan aan welke regels elk bouwwerk wordt getoetst: wat eerder niet paste, kan nu een uitweg hebben, en omgekeerd.
Veelgestelde vragen
Wat cliënten ons vragen.
Mijn huis heeft een uitbouw zonder vergunning. Kan ik het verkopen?
Ja, maar de koper en zijn bank zien het bij hun controle en gebruiken het om opnieuw over de prijs te onderhandelen of af te haken. Verstandiger is het eerst te regulariseren: legaliseren als de uitbouw binnen het bestemmingsplan past of, als sloop niet meer kan worden bevolen, de erkenning als AFO aanvragen, die in het kadaster wordt vermeld.
Hoe lang kan de gemeente in Andalusië de sloop van illegale bouw bevelen?
Zes jaar vanaf de volledige voltooiing van het bouwwerk, of vanaf het moment dat uiterlijke tekenen het zichtbaar maakten. Sommige gevallen kennen geen termijn, zoals bouwwerken op openbaar domein of in de beschermingszones daarvan. Daarom moet eerst de voltooiingsdatum goed worden bewezen.
Ik heb een sloopbevel ontvangen. Hoeveel tijd heb ik om bezwaar te maken?
Dat hangt af van het besluit. Tegen een besluit dat de bestuurlijke procedure afsluit, kunt u binnen een maand een facultatief bezwaarschrift indienen of binnen twee maanden na de kennisgeving beroep instellen bij de bestuursrechter. Breng ons de kennisgeving zo snel mogelijk: naast het rechtsmiddel kan om schorsing van de sloop worden gevraagd.
Hoe lang duurt de erkenning als AFO door de gemeente?
Dat hangt af van de gemeente en vooral van een volledig dossier, met een goed bewezen voltooiingsdatum; daarom stellen we het vóór indiening samen met de architect op. Blijft het antwoord uit, dan zeggen we u hoe u kunt reageren en, zo nodig, in beroep gaan. Zolang er geen besluit is, kan de woning geen nutsaansluitingen afsluiten en mogen er geen werken worden uitgevoerd, behalve die welke de gemeente om redenen van veiligheid of gezondheid beveelt.
De genoemde termijnen en tarieven zijn die van 2026 en worden per zaak bevestigd.
Zie ook
Andere diensten.
Aankoop en verkoop van vastgoed
Volledige juridische begeleiding bij transacties in woon- en bedrijfsvastgoed. Contracten, akten, afstemming met de hypotheekverstrekker en de formaliteiten na de overdracht.
Due diligence
Voordat u zich vastlegt, moet u precies weten wat u koopt. Wij controleren de eigendom, de planologische situatie, de lasten en eventuele lopende geschillen.
Oplossen van vastgoedgeschillen
Als er iets misgaat, beschermen wij uw belangen. Onderhandelde regelingen en procedures voor de Spaanse rechter.
Investeringsadvies
Deskundig juridisch advies, afgestemd op uw vastgoedinvesteringen in Marbella: de kansen van de markt en de naleving van de lokale regelgeving.
Vakantieverhuur
Inschrijving van uw woning in het toeristenregister van Andalusië, toestemming van de vereniging van eigenaars, gastenregistratie en belastingen. En verweer bij inspecties en boeteprocedures.
Huur en ontruiming
Huurcontracten voor woningen en bedrijfsruimte, voor verhuurders en huurders: waarborgsom, huurachterstand en ontruiming, bijgewerkt met de hervormingen van 2026.
Erfenissen met vastgoed
Nalatenschappen van inwoners en buitenlanders met bezit in Spanje: toepasselijk recht, aanvaarding bij de notaris, erfbelasting, meerwaardebelasting, eigendomsregister en Spaans testament.
Kopers die niet in Spanje wonen
Voor wie vanuit het buitenland in Marbella koopt: NIE, volmacht met apostille, herkomst van de middelen en de jaarlijkse belastingen van de niet-ingezeten eigenaar.
Nieuwbouw en kopen op plan
Garantie voor elke vooruitbetaling, vergunningen, vertraging van de ontwikkelaar, oplevering en gebreken bij nieuwbouwwoningen.
Denkt u aan een woning in Marbella?
Aan de Costa del Sol gaat het snel.
De juiste juridische partner hebben voordat u iets tekent, maakt het verschil. Neem contact op, dan bespreken wij het samen.