Advocaat voor vakantieverhuur in Marbella.
Uw woning ingeschreven en in orde vóór de eerste gast, en wij naast u als er een inspectie komt.
Wie een woning in Marbella aan toeristen verhuurt, moet tegelijk voldoen aan regionale, landelijke en gemeentelijke regels, plus die van de eigen vereniging van eigenaars (comunidad de propietarios) – en bijna al die regels zijn sinds 2024 veranderd. Wij vertellen u of uw woning voor toeristische verhuur mag worden gebruikt, bereiden de inschrijving voor en verdedigen u als de overheid of de VvE een procedure tegen u begint.
01
Uw woning in orde brengen
In Andalusië vallen toeristische verhuurwoningen (viviendas de uso turístico) onder Decreet 28/2016, zoals gewijzigd bij Decreet 31/2024. Vóór de eerste gast moet bij het regionale departement van Toerisme een verklaring op eer (declaración responsable) worden ingediend om de woning in te schrijven in het toeristenregister van Andalusië (Registro de Turismo de Andalucía). Het inschrijvingsnummer moet in elke advertentie staan, ook op platforms.
- Voorafgaande controle van de planologische situatie: de woning moet op grond met een woonbestemming staan en over de vergunningen beschikken die het bestemmingsplan vereist; ontbreken die, dan kan de regionale overheid de inschrijving doorhalen.
- Controle van de eisen uit het decreet: minimale oppervlakte per gast, klimaatbeheersing, inrichting en informatie voor gasten.
- Controle van gemeentelijke beperkingen: Andalusische gemeenten mogen het aantal toeristische verhuurwoningen per gebouw, sector of gebied beperken.
- Opstellen en indienen van de declaración responsable en begeleiding tot het inschrijvingsnummer is toegekend.
02
De vereniging van eigenaars en het registratienummer
Sinds 3 april 2025 eist de Spaanse wet op de horizontale eigendom (Ley de Propiedad Horizontal), gewijzigd bij organieke wet 1/2025, dat de vergadering van eigenaars de toeristische verhuur van een woning uitdrukkelijk goedkeurt, met drie vijfde van de eigenaars die samen ook drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. Wie de activiteit al vóór die datum uitoefende, is in beginsel uitgezonderd. De VvE kan voor deze woningen bovendien een hogere bijdrage in de gemeenschappelijke kosten vaststellen, tot maximaal 20 %, en de statuten kunnen verboden bevatten die u vóór de aankoop moet laten nakijken.
Het Koninklijk Besluit 1312/2024 voerde een centraal huurregister in (Registro Único de Arrendamientos) dat vanaf 1 juli 2025 een landelijk nummer verplichtte om op platforms te adverteren. Het Spaanse Hooggerechtshof vernietigde dat deel van het register bij arrest van 19 mei 2026, op 8 juni gepubliceerd in het Staatsblad, omdat het inbreuk maakte op de bevoegdheden van de regio's. Het digitale centrale loket en de meldplichten van de platforms blijven bestaan; in Andalusië moet in uw advertenties het nummer van het toeristenregister staan.
03
Gasten en belastingen
Wie reizigers onderdak biedt, beroepsmatig of niet, moet de gegevens van elke boeking en elke gast elektronisch en binnen de termijnen van Koninklijk Besluit 933/2021 doorgeven aan het Spaanse ministerie van Binnenlandse Zaken.
Bent u fiscaal inwoner van Spanje, dan wordt vakantieverhuur zonder hotelachtige diensten in de inkomstenbelasting (IRPF) belast als inkomsten uit onroerend goed, zonder de kortingen voor verhuur als hoofdverblijf. Biedt u hotelachtige diensten aan, zoals schoonmaak tijdens het verblijf, verschoning van linnengoed of maaltijden, dan is er sprake van een bedrijfsactiviteit waarover btw verschuldigd is. Woont u niet in Spanje, dan geeft u de inkomsten aan in de inkomstenbelasting voor niet-ingezetenen (formulier 210): tegen 19 % als u woont in een andere staat van de Europese Unie of de Europese Economische Ruimte waarmee een effectieve uitwisseling van belastinginlichtingen bestaat, met aftrek van kosten, en in alle andere gevallen tegen 24 % over de bruto-inkomsten. Met de fiscaal advocaat van ons team regelen we dit vanaf het begin goed.
04
Inspecties, boetes en doorhalingen: wij verdedigen u
De Andalusische regionale overheid controleert het toeristische aanbod en heeft de afgelopen jaren duizenden inschrijvingen doorgehaald. Een woning aanbieden zonder de declaración responsable te hebben ingediend, geldt als clandestiene activiteit, die de toerismewetgeving als ernstige overtreding aanmerkt. Ontvangt u een verzoek om informatie, een inspectierapport, de opening van een boeteprocedure of een aankondiging van doorhaling, dan zijn de termijnen om te reageren kort.
- Zienswijzen, bewijsaanbod en, waar mogelijk, legalisering van de woning tijdens de procedure.
- Bestuursrechtelijke bezwaar- en beroepsprocedures en, waar nodig, beroep bij de bestuursrechter.
- Geschillen met de vereniging van eigenaars: besluiten die verhuur verbieden of beperken, hogere bijdragen en vorderingen tot staking.
Veelgestelde vragen
Wat cliënten ons vragen.
Heb ik toestemming van mijn VvE nodig om aan toeristen te verhuren?
Als u na 3 april 2025 begint, ja: de vergadering van eigenaars moet instemmen met drie vijfde van de eigenaars die drie vijfde van de aandelen vertegenwoordigen. Wij bekijken ook de statuten, want die kunnen bepaalde activiteiten in de woningen verbieden.
Is het nummer van het centrale huurregister nog verplicht?
Het Hooggerechtshof heeft in 2026 het deel van Koninklijk Besluit 1312/2024 vernietigd dat dat register en het nummer regelde. In Andalusië moet u de woning nog steeds inschrijven in het toeristenregister en dat nummer in elke advertentie vermelden.
Wat is het verschil tussen vakantieverhuur en seizoensverhuur?
Seizoensverhuur is een contract onder de Spaanse huurwet (Ley de Arrendamientos Urbanos) voor tijdelijk gebruik, niet als vaste woning. Het Andalusische decreet sluit woningen uit die langer dan twee aaneengesloten maanden aan dezelfde huurder worden verhuurd, maar gaat uit van toeristisch gebruik als de woning via toeristische kanalen wordt aangeboden. Vakantieverhuur ‘seizoensverhuur’ noemen voorkomt geen boete.
Ik heb een brief van de regionale overheid gekregen over mijn vakantiewoning. Wat moet ik doen?
Laat hem niet liggen: de termijnen voor een zienswijze zijn kort en wat niet op tijd wordt aangevoerd, is later moeilijk te herstellen. Stuur hem naar ons; wij bekijken het dossier, bereiden het antwoord voor en zeggen u of en hoe de woning kan worden gelegaliseerd.
De genoemde termijnen en tarieven zijn die van 2026 en worden per zaak bevestigd.
Zie ook
Andere diensten.
Aankoop en verkoop van vastgoed
Volledige juridische begeleiding bij transacties in woon- en bedrijfsvastgoed. Contracten, akten, afstemming met de hypotheekverstrekker en de formaliteiten na de overdracht.
Due diligence
Voordat u zich vastlegt, moet u precies weten wat u koopt. Wij controleren de eigendom, de planologische situatie, de lasten en eventuele lopende geschillen.
Oplossen van vastgoedgeschillen
Als er iets misgaat, beschermen wij uw belangen. Onderhandelde regelingen en procedures voor de Spaanse rechter.
Investeringsadvies
Deskundig juridisch advies, afgestemd op uw vastgoedinvesteringen in Marbella: de kansen van de markt en de naleving van de lokale regelgeving.
Huur en ontruiming
Huurcontracten voor woningen en bedrijfsruimte, voor verhuurders en huurders: waarborgsom, huurachterstand en ontruiming, bijgewerkt met de hervormingen van 2026.
Erfenissen met vastgoed
Nalatenschappen van inwoners en buitenlanders met bezit in Spanje: toepasselijk recht, aanvaarding bij de notaris, erfbelasting, meerwaardebelasting, eigendomsregister en Spaans testament.
Kopers die niet in Spanje wonen
Voor wie vanuit het buitenland in Marbella koopt: NIE, volmacht met apostille, herkomst van de middelen en de jaarlijkse belastingen van de niet-ingezeten eigenaar.
Nieuwbouw en kopen op plan
Garantie voor elke vooruitbetaling, vergunningen, vertraging van de ontwikkelaar, oplevering en gebreken bij nieuwbouwwoningen.
Bouwrecht en vergunningen
Bouwvergunningen, legalisatie van uitbouwen en zwembaden, erkenning als AFO bij illegale bouw en verweer in handhavingsprocedures, tegen boetes en sloopbevelen.
Denkt u aan een woning in Marbella?
Aan de Costa del Sol gaat het snel.
De juiste juridische partner hebben voordat u iets tekent, maakt het verschil. Neem contact op, dan bespreken wij het samen.