Avocat en location touristique à Marbella.

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Mettre le logement en règle

En Andalousie, les logements à usage touristique (viviendas de uso turístico) sont régis par le décret 28/2016, modifié par le décret 31/2024. Avant d'accueillir le premier client, il faut déposer une déclaration responsable auprès de l'administration régionale du tourisme pour inscrire le logement au Registre du tourisme d'Andalousie (Registro de Turismo de Andalucía). Le numéro d'inscription doit figurer dans toute annonce, y compris sur les plateformes.

• Vérification préalable de la situation urbanistique : le logement doit se trouver sur un terrain à usage résidentiel et disposer des autorisations exigées par le plan d'urbanisme ; à défaut, la Junta peut annuler l'inscription.
• Contrôle des exigences du décret : surface minimale par personne, climatisation, équipements et information des clients.
• Vérification des limites municipales : les communes andalouses peuvent limiter le nombre de logements touristiques par immeuble, secteur ou zone.
• Préparation et dépôt de la déclaration responsable, et suivi jusqu'à l'attribution du numéro d'inscription.

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La copropriété et le numéro d'enregistrement

Depuis le 3 avril 2025, la loi espagnole sur la copropriété (Ley de Propiedad Horizontal), modifiée par la loi organique 1/2025, impose que l'assemblée des copropriétaires approuve expressément l'usage touristique d'un logement, par un vote des trois cinquièmes des copropriétaires représentant aussi les trois cinquièmes des quotes-parts. Celui qui exerçait déjà l'activité avant cette date en est en principe dispensé. La copropriété peut en outre fixer pour ces logements une contribution plus élevée aux charges communes, dans la limite de 20 %, et le règlement de copropriété peut contenir des interdictions qu'il faut vérifier avant d'acheter.

Le décret royal 1312/2024 a créé un registre unique des locations (Registro Único de Arrendamientos) qui, à partir du 1er juillet 2025, exigeait un numéro national pour publier une annonce sur les plateformes. Le Tribunal suprême espagnol a annulé cette partie du registre par un arrêt du 19 mai 2026, publié au Journal officiel le 8 juin, au motif qu'elle empiétait sur les compétences des régions. Le guichet unique numérique et les obligations d'information des plateformes subsistent ; en Andalousie, c'est le numéro du Registre du tourisme qui doit figurer dans vos annonces.

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Voyageurs et fiscalité

Toute personne qui héberge des voyageurs, à titre professionnel ou non, doit communiquer au ministère de l'Intérieur, par voie électronique et dans les délais fixés par le décret royal 933/2021, les données de chaque réservation et de chaque client.

Si vous êtes résident fiscal en Espagne, la location touristique sans services de type hôtelier est imposée à l'impôt sur le revenu (IRPF) comme revenu foncier, sans les abattements prévus pour la location d'une résidence principale. Si vous proposez des services hôteliers, comme le ménage pendant le séjour, le changement de linge ou les repas, il s'agit d'une activité économique soumise à la TVA. Si vous ne résidez pas en Espagne, vous déclarez ces revenus à l'impôt sur le revenu des non-résidents (formulaire 210) : à 19 % si vous résidez dans un autre État de l'Union européenne ou de l'Espace économique européen avec lequel existe un échange effectif d'informations fiscales, avec déduction des charges, et à 24 % sur les recettes brutes dans les autres cas. Nous l'organisons correctement dès le départ avec l'avocat fiscaliste de notre équipe.

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Contrôles, sanctions et radiations : nous vous défendons

L'administration régionale andalouse contrôle l'offre touristique et a radié des milliers d'inscriptions ces dernières années. Proposer un logement sans avoir déposé la déclaration responsable constitue une activité clandestine, que la réglementation touristique qualifie d'infraction grave. Si vous recevez une mise en demeure, un procès-verbal d'inspection, l'ouverture d'une procédure de sanction ou un avis de radiation, les délais pour répondre sont courts.

• Observations écrites, demandes de preuve et, si possible, régularisation du logement en cours de procédure.
• Recours administratifs et, si nécessaire, recours devant la juridiction administrative.
• Litiges avec la copropriété : décisions interdisant ou limitant la location, hausse des charges et actions en cessation.