Avocats pour l'achat d'un bien neuf ou sur plan à Marbella.

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Vos acomptes, garantis

La loi espagnole sur la construction (Ley 38/1999, de Ordenación de la Edificación), dans sa première disposition additionnelle, oblige tout promoteur de logements qui encaisse des sommes avant ou pendant la construction à en garantir le remboursement, avec les intérêts légaux, par une caution bancaire solidaire (aval) ou une assurance-caution (seguro de caución). À la signature, il doit vous remettre le document qui l'atteste, individualisé pour vos acomptes, et les paiements sont déposés sur un compte spécial, séparé de ses autres fonds.

• Nous vérifions la caution ou la police avant chaque versement : qui garantit, quel montant est couvert, si votre logement est identifié et sa durée de validité.
• Nous contrôlons que vos paiements vont sur le compte spécial de la promotion et non sur un autre compte du promoteur.
• Nous vérifions le permis de construire, la propriété du terrain et les charges inscrites au Registre foncier.
• Nous examinons l'échéancier, la date de livraison, la notice descriptive et les pénalités du contrat.

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Permis : de la construction à l'occupation

Sans permis de construire, mieux vaut ne rien payer : c'est à partir de là que la loi exige la garantie de vos versements. Une fois l'immeuble achevé, en Andalousie, la loi 7/2021 sur la durabilité du territoire (LISTA) soumet en règle générale l'occupation d'un bâtiment construit avec un permis, et conformément à celui-ci, à une déclaration responsable (declaración responsable), à la place de l'ancienne licence de première occupation. Le notaire n'authentifie l'acte d'ouvrage neuf achevé qu'avec le certificat technique de fin de travaux, la licence d'occupation ou la déclaration qui la remplace, et l'assurance décennale des dommages structurels. Nous le vérifions avant que vous payiez le solde.

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Si le promoteur prend du retard ou n'achève pas

Si la construction ne démarre pas ou si le logement n'est pas livré à la date convenue, la loi vous laisse le choix : résoudre le contrat et récupérer vos acomptes, taxes comprises, avec les intérêts légaux, ou accorder au promoteur un délai par écrit.

Si le promoteur ne rembourse pas après une mise en demeure, la réclamation vise la banque garante ou l'assureur. Attention au délai : si vous laissez s'écouler le délai légal après le manquement sans demander la résolution et le remboursement, la garantie devient caduque. En l'absence de garantie, la Cour suprême espagnole a, dans certains cas, retenu la responsabilité de la banque qui avait reçu les paiements sans l'exiger. Nous adressons la mise en demeure et, à défaut d'accord, saisissons les tribunaux.

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Remise des clés, actes et malfaçons

La livraison intervient avec l'acte de vente notarié, une fois que le promoteur a signé l'acte d'ouvrage neuf achevé (obra nueva) et de division en propriété horizontale (división horizontal), qui fait de votre logement un lot distinct au Registre foncier. Nous vérifions l'acte, le décompte de ce que vous avez payé et la mainlevée ou la répartition de l'hypothèque du promoteur, et consignons par écrit les réserves lors de la livraison. La TVA et le droit d'enregistrement (AJD) sont expliqués sur notre page consacrée à l'achat immobilier.

Ensuite, la loi prévoit des délais à compter de la réception de l'ouvrage : dix ans pour les dommages structurels, trois pour les défauts d'habitabilité et un pour les défauts de finition, dont répond le constructeur. Le promoteur répond envers vous solidairement avec les autres intervenants, et vous disposez de deux ans à partir de l'apparition du dommage pour agir.