Acheter et posséder un logement à Marbella en tant que non-résident.

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Avant d’acheter : NIE, compte bancaire et procuration

Mieux vaut régler ces points avant de signer le contrat d’arrhes, car sans eux on n’arrive pas à l’acte authentique.

• NIE. Sans lui, impossible de signer l’acte ou de payer les impôts. Il se demande avec le formulaire EX-15 dans un commissariat ou un bureau des étrangers en Espagne, ou au consulat d’Espagne de votre pays. Il ne fait pas de vous un résident : il vous identifie, rien de plus.
• Compte bancaire espagnol. Il n’est pas obligatoire, mais en pratique c’est par lui que le prix est payé de façon traçable et que sont prélevés les avis de chaque année.
• Procuration notariée. Si vous ne venez pas à la signature, vous pouvez la donner devant un notaire de votre pays, avec l’apostille de la Convention de La Haye du 5 octobre 1961 (ou légalisée, si votre pays n’y est pas partie) et, si besoin, une traduction officielle. Nous en préparons le texte bilingue.

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D’où vient l’argent, et comment il est payé

La banque, le notaire, le conservateur du registre foncier et l’avocat qui intervient dans l’achat sont tenus par la loi espagnole 10/2010 relative à la prévention du blanchiment de connaître l’origine des fonds : vente d’un autre bien, épargne, succession, prêt. L’acte doit en outre identifier les moyens de paiement du prix (virements avec leurs comptes, chèques avec leurs références) ; c’est une exigence de la loi sur le notariat et, à défaut, le registre foncier suspend l’inscription. Nous réunissons ces justificatifs avec vous dès le départ, pour qu’il n’y ait le jour de la signature ni question sans réponse ni fonds bloqués dans une banque.

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Les impôts annuels du propriétaire

Être propriétaire non résident a un coût chaque année, que vous louiez ou non :

• Impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR). Sans location, l’administration vous impute un revenu compris entre 1,1 % et 2 % de la valeur cadastrale, imposé à 19 % si vous résidez dans un autre État de l’UE ou de l’EEE avec lequel existe un échange effectif d’informations fiscales, et à 24 % dans les autres cas. Il se déclare sur le formulaire 210 ; depuis l’Orden HAC/623/2026, le revenu de 2026 se déclare entre le 1er avril et le 31 décembre 2027.
• IBI (la taxe foncière annuelle) et la taxe d’ordures ménagères, comme tout propriétaire.
• Si vous louez, vous êtes imposé sur les loyers perçus. Les résidents de l’UE et de l’EEE peuvent déduire leurs charges avec un certificat de résidence fiscale de leur pays ; les autres sont imposés sur le revenu brut. Depuis la réforme de juin 2026, la déclaration qui regroupe les loyers de toute l’année se dépose dans les vingt premiers jours d’avril de l’année suivante, avec un régime transitoire pour 2026 ; sans regroupement, la déclaration reste trimestrielle.

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Royaume-Uni, UE et autres pays : ce qui change

Depuis le 1er janvier 2021, les résidents du Royaume-Uni sont imposés comme tout résident hors UE : 24 % au lieu de 19 %, sans déduction des charges locatives. La convention fiscale reste en vigueur, et la déclaration espagnole doit être coordonnée avec la déclaration britannique. Un acquéreur résidant en France, en Belgique ou en Suède paie, lui, 19 %.

Hors UE et EEE, la loi impose dans certains cas un représentant fiscal en Espagne ; même lorsque ce n’est pas obligatoire, avoir sur place quelqu’un qui reçoit les courriers du fisc évite des majorations. Et posséder une maison à Marbella ne donne aucun droit de séjour : un ressortissant britannique peut rester en Espagne 90 jours sur toute période de 180 jours. En cas de revente, l’acquéreur retiendra 3 % du prix, comme nous l’expliquons sur notre page achat et vente.