Köpa och äga en bostad i Marbella som icke-resident.

01

Före köpet: NIE, bankkonto och fullmakt

Det här bör vara klart innan du skriver under handpenningsavtalet, eftersom du annars inte kommer fram till köpehandlingen hos notarien.

• NIE. Utan det kan du varken skriva under köpehandlingen eller betala skatterna. Det söks med blankett EX-15 hos en polisstation eller migrationsmyndighet i Spanien, eller vid det spanska konsulatet i ditt land. Det gör dig inte bosatt: det identifierar dig bara.
• Spanskt bankkonto. Inte obligatoriskt, men i praktiken är det så köpeskillingen betalas spårbart och de årliga avgifterna dras via autogiro.
• Notariell fullmakt. Kan du inte vara med vid tillträdet kan du upprätta en fullmakt hos en notarie i ditt land, med apostille enligt Haagkonventionen av den 5 oktober 1961 (eller legaliserad, om ditt land inte har anslutit sig) och vid behov en auktoriserad översättning. Vi tar fram texten på två språk.

02

Var pengarna kommer ifrån, och hur de betalas

Banken, notarien, fastighetsregistret och den advokat som medverkar i köpet måste enligt den spanska penningtvättslagen 10/2010 känna till var pengarna kommer ifrån: försäljning av en annan bostad, sparande, ett arv, ett lån. Köpehandlingen ska dessutom ange hur köpeskillingen betalas (överföringar med sina konton, checkar med sina uppgifter); det kräver notarielagen, och saknas det skjuter fastighetsregistret upp inskrivningen. Vi samlar underlagen med dig från början, så att det inte finns obesvarade frågor eller pengar som fastnar hos en bank på tillträdesdagen.

03

De årliga skatterna som ägare

Att äga bostad utan att vara bosatt i Spanien kostar varje år, oavsett om du hyr ut eller inte:

• Inkomstskatt för icke-residenter (IRNR). Utan uthyrning tillräknar skattemyndigheten dig en schablonintäkt på mellan 1,1 % och 2 % av taxeringsvärdet, som beskattas med 19 % om du bor i en annan stat inom EU eller EES som Spanien har ett effektivt utbyte av skatteinformation med, annars med 24 %. Den deklareras på blankett 210; efter Orden HAC/623/2026 deklareras intäkten för 2026 mellan den 1 april och den 31 december 2027.
• IBI (den årliga fastighetsskatten) och avgiften för sophämtning, som för alla ägare.
• Hyr du ut betalar du skatt på hyran du får. Bosatta i EU och EES får dra av kostnader med ett intyg om skatterättslig hemvist från sitt land; övriga beskattas på bruttointäkten. Sedan reformen i juni 2026 lämnas en deklaration som samlar årets hyresintäkter under de första tjugo dagarna i april året därpå, med en övergångsregel för 2026; den som inte samlar dem deklarerar fortfarande kvartalsvis.

04

Storbritannien, EU och övriga: det här skiljer sig

Sedan den 1 januari 2021 beskattas den som bor i Storbritannien som alla andra bosatta utanför EU: 24 % i stället för 19 %, utan avdrag för uthyrningskostnader. Skatteavtalet gäller fortfarande, och den spanska deklarationen bör samordnas med den brittiska. Den som bor i Sverige, Norge, Danmark eller Finland betalar däremot 19 %.

Utanför EU och EES kräver lagen i vissa fall ett skatteombud i Spanien; även när det inte är obligatoriskt undviker man tilläggsavgifter genom att ha någon här som tar emot skattemyndighetens brev. Och ett hus i Marbella ger ingen uppehållsrätt: brittiska medborgare får vistas i Spanien 90 dagar under varje period om 180 dagar. Vid försäljning håller köparen inne 3 % av priset, som vi förklarar på vår sida om köp och försäljning.