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Eine Immobilie in Marbella als Nichtresident kaufen und halten.

Von der NIE bis zur jährlichen Steuererklärung, für alle, die aus dem Ausland kaufen.

Ohne Wohnsitz in Spanien in Marbella zu kaufen, ist ohne Weiteres möglich. Es verlangt aber Unterlagen, die ein ansässiger Käufer nicht braucht, und hinterlässt Pflichten, die nach der Beurkundung weiterlaufen. Wir bereiten das Erste vor und erklären Ihnen das Zweite, auf Englisch oder Spanisch.

01

Vor dem Kauf: NIE, Bankkonto und Vollmacht

Das sollte vor der Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags geklärt sein, denn ohne es kommt es nicht zur Kaufurkunde.

  • NIE. Ohne sie können Sie weder die Kaufurkunde unterzeichnen noch Steuern zahlen. Sie wird mit dem Formular EX-15 bei einer Polizeidienststelle oder Ausländerbehörde in Spanien beantragt oder beim spanischen Konsulat in Ihrem Land. Sie macht Sie nicht zum Resident: Sie identifiziert Sie nur.
  • Spanisches Bankkonto. Nicht vorgeschrieben, in der Praxis aber der Weg, den Kaufpreis nachvollziehbar zu zahlen und die jährlichen Bescheide per Lastschrift zu begleichen.
  • Notarielle Vollmacht. Wenn Sie nicht zur Beurkundung kommen, erteilen Sie sie vor einem Notar in Ihrem Land, mit Apostille nach dem Haager Übereinkommen vom 5. Oktober 1961 (oder legalisiert, falls Ihr Land ihm nicht angehört) und gegebenenfalls amtlicher Übersetzung. Wir bereiten den Text zweisprachig vor.

02

Woher das Geld kommt und wie gezahlt wird

Bank, Notar, Grundbuchamt und der am Kauf beteiligte Anwalt müssen nach dem spanischen Geldwäschegesetz 10/2010 wissen, woher das Geld stammt: aus dem Verkauf einer anderen Immobilie, aus Ersparnissen, einer Erbschaft oder einem Darlehen. Zudem muss die Urkunde angeben, wie der Kaufpreis gezahlt wird (Überweisungen mit ihren Konten, Schecks mit ihren Angaben); das verlangt das Notargesetz, und fehlt es, setzt das Grundbuchamt die Eintragung aus. Wir stellen diese Unterlagen von Anfang an mit Ihnen zusammen, damit bei der Beurkundung keine Fragen offen sind und kein Geld bei einer Bank festhängt.

03

Die jährlichen Steuern als Eigentümer

Als nicht ansässiger Eigentümer haben Sie jedes Jahr Kosten, ob Sie vermieten oder nicht:

  • Einkommensteuer für Nichtresidenten (IRNR). Ohne Vermietung rechnet Ihnen das Finanzamt ein fiktives Einkommen von 1,1 % bis 2 % des Katasterwerts zu, das mit 19 % besteuert wird, wenn Sie in einem anderen Staat der EU oder des EWR wohnen, mit dem ein effektiver Austausch von Steuerinformationen besteht, sonst mit 24 %. Erklärt wird mit dem Formular 210; nach der Orden HAC/623/2026 wird das Einkommen 2026 zwischen dem 1. April und dem 31. Dezember 2027 erklärt.
  • IBI (die jährliche Grundsteuer) und die Müllgebühr, wie für jeden Eigentümer.
  • Bei Vermietung versteuern Sie die Mieteinnahmen. Ansässige der EU und des EWR können mit einer Ansässigkeitsbescheinigung ihres Landes Kosten abziehen; alle anderen versteuern die Bruttoeinnahmen. Seit der Reform vom Juni 2026 wird eine Erklärung, die die Mieteinkünfte des ganzen Jahres zusammenfasst, in den ersten zwanzig Tagen des Aprils des Folgejahres abgegeben, mit einer Übergangsregelung für 2026; wer nicht zusammenfasst, erklärt weiterhin vierteljährlich.

04

Vereinigtes Königreich, EU und Drittstaaten: was sich ändert

Seit dem 1. Januar 2021 werden Ansässige des Vereinigten Königreichs wie jeder Ansässige außerhalb der EU besteuert: 24 % statt 19 % und ohne Abzug von Vermietungskosten. Das Doppelbesteuerungsabkommen gilt weiter; die spanische Erklärung sollte mit der britischen abgestimmt werden. Wer in Deutschland, Österreich oder Schweden ansässig ist, zahlt dagegen 19 %.

Außerhalb von EU und EWR verlangt das Gesetz in bestimmten Fällen einen Steuervertreter in Spanien; auch wo er keine Pflicht ist, vermeidet jemand vor Ort, der die Post des Finanzamts entgegennimmt, Zuschläge. Und ein Haus in Marbella begründet kein Aufenthaltsrecht: Britische Staatsangehörige dürfen sich 90 Tage innerhalb von 180 Tagen in Spanien aufhalten. Beim Verkauf behält der Käufer 3 % des Preises ein, wie wir auf unserer Seite zu Kauf und Verkauf erläutern.

Häufige Fragen

Was Mandanten uns fragen.

Wo beantrage ich die NIE, wenn ich nicht in Spanien lebe?

Beim spanischen Konsulat in Ihrem Wohnsitzland, mit dem Formular EX-15 und Ihrem Reisepass, oder in Spanien bei einer Polizeidienststelle oder Ausländerbehörde. Beantragen Sie sie, sobald Sie mit der Suche beginnen: Ohne NIE keine Kaufurkunde.

Gilt eine Vollmacht von einem Notar in meinem Land auch in Spanien?

Ja, mit Haager Apostille (oder legalisiert, falls Ihr Land dem Übereinkommen nicht angehört) und amtlicher Übersetzung, wenn sie nicht auf Spanisch ist. Am sichersten ist es, wenn wir sie entwerfen, damit der Text dem entspricht, was Notar und Grundbuchamt in Spanien verlangen.

Warum muss ich nachweisen, woher mein Geld stammt?

Weil Bank, Notar und Anwalt nach dem Geldwäschegesetz die Herkunft der Mittel kennen müssen. Das wird von jedem Käufer verlangt, und wer die Unterlagen bereithält, vermeidet Verzögerungen bei der Beurkundung.

Zahle ich in Spanien Steuern, wenn ich die Immobilie nicht vermiete?

Ja. Jedes Jahr erklären Sie mit dem Formular 210 ein fiktives Einkommen dafür, dass Ihnen die Immobilie zur Verfügung steht, und zahlen dazu IBI und Müllgebühr. Wer nicht erklärt, riskiert Zuschläge und Bußgelder, auch wenn das Haus das ganze Jahr leer stand.

Ich bin Brite: Zahle ich dasselbe wie ein Käufer aus der EU?

Beim Kauf ja: Die Erwerbsteuern hängen nicht von der Staatsangehörigkeit ab. Als Eigentümer nein: Seit dem Brexit zahlen Sie 24 % Einkommensteuer für Nichtresidenten statt 19 % wie Ansässige der EU oder des EWR mit effektivem Austausch von Steuerinformationen, und bei Vermietung können Sie keine Kosten abziehen.

Die genannten Fristen und Steuersätze sind die im Jahr 2026 geltenden und werden für jedes Mandat bestätigt.

Außerdem

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