Avocats en baux et expulsions à Marbella.

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Résidence principale ou location temporaire : quel bail ?

La loi espagnole sur les baux urbains (Ley de Arrendamientos Urbanos, Ley 29/1994) protège fortement le locataire de sa résidence principale : un bail plus court est reconduit chaque année jusqu'à cinq ans, ou sept si le bailleur est une société. La location temporaire, dite « de temporada », est régie avant tout par ce que les parties conviennent.

En octobre 2026, le Gouvernement a adopté deux décrets-lois royaux : l'un modifie les prorogations qui suivent cette durée minimale, avec un effet prévu au 15 novembre 2026 ; l'autre, en vigueur depuis le 8 octobre, durcit le régime de la location temporaire pour éviter qu'elle ne serve à dissimuler un bail de résidence principale. Tous deux dépendent de leur validation par le Congrès des députés : avant de signer, de renouveler ou de ne pas renouveler, nous vérifions la règle applicable ce jour-là, et nous examinons chaque bail temporaire au cas par cas.

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Bail, dépôt de garantie et loi sur le logement

Nous rédigeons ou relisons le bail en anglais et en espagnol, avec l'inventaire, l'état des lieux et les garanties dûment documentés.

• Dépôt de garantie en espèces obligatoire : un mois de loyer pour un logement, deux pour un local commercial ou tout autre usage.
• Andalousie : la loi andalouse sur le logement (Ley 5/2025) a supprimé l'obligation de consigner le dépôt de garantie auprès de la Junta pour les baux conclus à partir du 24 janvier 2026. Pour les baux antérieurs, il reste consigné auprès de l'AVRA, l'agence régionale du logement, et se récupère à la fin du bail.
• Loi sur le droit au logement (Ley 12/2023) : règles plus strictes pour les grands propriétaires (en règle générale, plus de dix biens urbains à usage d'habitation ou plus de 1 500 m² construits à cet usage).
• Zones de marché résidentiel tendu : déclarées par la communauté autonome, elles plafonnent les loyers. Nous le vérifions avant de fixer le loyer.

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Loyers impayés et expulsion

En cas d'impayé, nous mettons le locataire en demeure par un moyen probant : passé trente jours sans paiement, il ne peut plus arrêter l'expulsion en payant au dernier moment. Et depuis la loi organique 1/2025 sur l'efficacité du service public de la justice, une demande civile n'est recevable que si une tentative préalable de règlement amiable par un mode approprié de résolution des différends est justifiée. Nous préparons les deux étapes ensemble.

L'expulsion pour impayés ou pour arrivée du terme est jugée selon une procédure orale simplifiée (juicio verbal), avec la réclamation des loyers dus. Si le locataire est vulnérable, les services sociaux interviennent et l'expulsion peut être suspendue, un régime modifié plusieurs fois en 2026. Si vous êtes locataire, nous examinons la réclamation et vos moyens de défense.

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Baux commerciaux et squats

Pour les boutiques, restaurants et bureaux, la loi laisse beaucoup plus de place à la volonté des parties : durée, loyer, travaux, cession, sous-location et sortie. Le contrat est presque tout ; nous le négocions pour les propriétaires et les entreprises, et traitons aussi les réclamations de loyers et les expulsions de locaux.

Contre une occupation sans droit ni titre, il existe une voie civile et une voie pénale : depuis la loi organique 1/2025, l'occupation illicite et la violation de domicile peuvent être jugées en procédure accélérée si ses conditions sont réunies. Nous choisissons la voie au cas par cas et agissons même si vous vivez hors d'Espagne.