Aller au contenu
Espace client
FR

Avocats en urbanisme et permis de construire à Marbella.

Votre bien en règle : avant de construire, pour régulariser l’existant et lorsqu’une procédure est ouverte.

À Marbella, de nombreuses villas comportent un élément absent du permis : une extension, une piscine, une terrasse fermée ou une maison d’amis. Nous vous disons où en est chacun de ces ouvrages, comment le mettre en règle et, si la mairie a déjà ouvert une procédure, comment vous défendre dans les délais.

01

Avant de construire : permis ou déclaration responsable

En Andalousie, l’urbanisme est régi par la loi 7/2021 du 1er décembre pour la promotion de la durabilité du territoire de l’Andalousie (LISTA) et par son règlement général, approuvé par le décret 550/2022. Les travaux, constructions et bâtiments exigent un permis municipal préalable (licencia urbanística) ; d’autres opérations, comme l’occupation d’une maison achevée conformément à son permis, relèvent d’une déclaration responsable (declaración responsable). Se tromper de voie, ou commencer les travaux avant de l’avoir obtenue, est la manière la plus courante de se retrouver face à une procédure.

  • Étude préalable de faisabilité : ce que le plan d’urbanisme autorise sur votre parcelle et le titre dont les travaux ont besoin.
  • Préparation et suivi du permis ou de la déclaration responsable avec votre architecte.
  • Recours contre le refus d’un permis ou contre des conditions injustifiées.

02

Extensions et piscines sans permis : comment régulariser

Un ouvrage réalisé sans permis, ou différent de ce qui était autorisé, a deux issues. S’il est compatible avec le plan d’urbanisme, il se régularise en demandant le permis manquant, ce qui est possible à tout moment. S’il ne l’est pas et que plus de six ans se sont écoulés depuis son achèvement complet, la mairie ne peut plus ordonner sa démolition : la voie est alors la reconnaissance du statut d’asimilado a fuera de ordenación (AFO).

L’AFO ne vaut pas régularisation, mais il stabilise la situation : il est inscrit au registre foncier (Registro de la Propiedad) par note marginale et il permet certains travaux d’entretien ainsi que le raccordement aux services de base. Nous montons le dossier avec l’architecte, prouvons la date d’achèvement et défendons la demande devant la mairie.

03

Procédures disciplinaires, amendes et ordres de démolition

Un ouvrage illégal ouvre deux procédures distinctes : la procédure de sanction, qui inflige l’amende, et celle de rétablissement de la légalité urbanistique, qui peut aboutir à un ordre de démolition. Chacune a son propre délai. La mairie ne peut ordonner le rétablissement que pendant les travaux et dans les six ans suivant leur achèvement complet, sauf exceptions sans délai, comme les ouvrages sur le domaine public ou dans ses zones de servitude de protection. Les infractions graves et très graves se prescrivent par quatre ans et les légères par un an. Les deux délais sont indépendants : un ouvrage peut ne plus être passible d’amende et rester exposé à un ordre de démolition.

La défense porte sur la preuve de la date d’achèvement (photographies aériennes, cadastre, factures, contrats de fourniture), sur la possibilité de régulariser et sur la proportionnalité de la mesure. Nous présentons des observations et, si nécessaire, un recours gracieux (recurso de reposición) dans un délai d’un mois ou un recours contentieux administratif dans un délai de deux mois, en demandant la suspension de la démolition jusqu’à la décision.

04

Marbella : un nouveau plan général

Après l’annulation du plan de 2010 par la Cour suprême, Marbella a de nouveau été régie pendant des années par le plan général de 1986. Le nouveau Plan General de Ordenación Municipal (PGOM) a été approuvé définitivement en 2026 et prend effet lorsque ses normes sont publiées au bulletin officiel de la province. Avec un changement de plan, il est utile de vérifier selon quelles règles chaque ouvrage est apprécié : ce qui n’était pas possible peut désormais trouver une issue, et inversement.

Questions fréquentes

Ce que nos clients nous demandent.

Ma maison a une extension sans permis. Puis-je la vendre ?

Oui, mais l’acheteur et sa banque le verront lors de leurs vérifications et s’en serviront pour renégocier le prix ou se retirer. Le plus prudent est de régulariser avant : obtenir le permis si l’extension est conforme au plan d’urbanisme ou, si la démolition ne peut plus être ordonnée, la reconnaissance AFO, mentionnée au registre foncier.

De combien de temps dispose la mairie pour ordonner la démolition d’un ouvrage illégal en Andalousie ?

Six ans à compter de l’achèvement complet de l’ouvrage, ou du moment où des signes extérieurs ont permis de le connaître. Certains cas n’ont pas de délai, comme les ouvrages sur le domaine public ou dans ses zones de servitude de protection. C’est pourquoi il faut d’abord bien prouver la date d’achèvement.

J’ai reçu un ordre de démolition. De quel délai je dispose pour faire un recours ?

Cela dépend de la décision. Contre une décision qui met fin à la procédure administrative, vous pouvez former un recours gracieux facultatif dans un délai d’un mois ou saisir la juridiction administrative dans les deux mois suivant la notification. Apportez-nous la notification au plus vite : en plus du recours, on peut demander la suspension de la démolition.

Combien de temps faut-il à la mairie pour reconnaître le statut AFO ?

Cela dépend de la mairie et surtout d’un dossier complet, avec une date d’achèvement solidement prouvée ; c’est pourquoi nous le préparons avec l’architecte avant le dépôt. Si la réponse tarde, nous vous indiquons comment réagir et, le cas échéant, former un recours. Tant qu’aucune décision n’est rendue, la maison ne peut pas souscrire de contrats de fourniture ni faire l’objet de travaux, sauf ceux ordonnés par la mairie pour des raisons de sécurité ou de salubrité.

Les délais et les taux cités sont ceux en vigueur en 2026 et sont confirmés pour chaque dossier.

Voir aussi

Autres services.

Vous envisagez un bien immobilier à Marbella ?

La Costa del Sol va vite.

Avoir le bon avocat à ses côtés avant de signer quoi que ce soit fait toute la différence. Contactez-nous et nous en parlerons.

Nous contacter