Abogado para comprar obra nueva y sobre plano en Marbella.

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Sus pagos a cuenta, garantizados

La Ley de Ordenación de la Edificación (Ley 38/1999), en su disposición adicional primera, obliga al promotor de viviendas que cobra cantidades antes o durante la construcción a garantizar su devolución, con los intereses legales, mediante aval solidario de una entidad de crédito o seguro de caución. Al firmar el contrato debe entregarle el documento que lo acredite, individualizado para las cantidades que usted va a anticipar, y los pagos se ingresan en una cuenta especial, separada del resto de sus fondos.

• Revisamos el aval o la póliza antes de cada pago: quién garantiza, qué importe cubre, si identifica su vivienda y su vigencia.
• Comprobamos que los pagos van a la cuenta especial de la promoción y no a otra cuenta del promotor.
• Verificamos la licencia de obras, la titularidad del suelo y sus cargas en el Registro de la Propiedad.
• Revisamos el calendario de pagos, la fecha de entrega, la memoria de calidades y las penalizaciones del contrato.

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Licencias: de la obra a la ocupación

Sin licencia de obras no debería pagar nada: desde ella la ley exige la garantía de sus pagos. Al terminar, en Andalucía la Ley 7/2021, de impulso para la sostenibilidad del territorio (LISTA), somete por regla general la ocupación de un edificio construido con licencia, y conforme a ella, a una declaración responsable, en lugar de la antigua licencia de primera ocupación. El notario no autoriza la escritura de obra nueva terminada sin el certificado técnico de final de obra, la autorización de ocupación o la declaración que la sustituye, y el seguro decenal de daños estructurales. Lo comprobamos antes de que usted pague el resto del precio.

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Si el promotor se retrasa o no termina

Si la obra no empieza o la vivienda no se entrega en el plazo pactado, la ley le deja elegir: resolver el contrato y recuperar lo entregado a cuenta, impuestos incluidos, con los intereses legales, o conceder al promotor una prórroga por escrito.

Si el promotor no devuelve el dinero tras un requerimiento fehaciente, se reclama al banco avalista o a la aseguradora. Vigile el reloj: si deja pasar el plazo que fija la ley desde el incumplimiento sin requerir la resolución y la devolución, la garantía caduca. Y si no hubo garantía, el Tribunal Supremo ha declarado en determinados casos la responsabilidad del banco que recibió los pagos sin exigirla. Hacemos el requerimiento y, si no hay acuerdo, reclamamos ante los tribunales.

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Entrega de llaves, escritura y defectos

La entrega llega con la escritura de compraventa, después de que el promotor otorgue la de obra nueva terminada y división horizontal, que hace de su vivienda una finca independiente. Revisamos la escritura, la liquidación de lo pagado y la cancelación o el reparto de la hipoteca del promotor, y en la visita de entrega dejamos por escrito los repasos pendientes. El IVA y los Actos Jurídicos Documentados los explicamos en nuestra página de compraventa.

Después, la ley fija plazos desde la recepción de la obra: diez años para los daños estructurales, tres para los que afecten a la habitabilidad y uno para los de acabado, de los que responde el constructor. El promotor responde ante usted junto con los demás agentes, y desde que aparece el daño hay dos años para reclamar.